土地の間口距離は、土地が道路に面している長さとは限らない？
間口距離の算定の基礎となっているのは、標準的宅地と比較可能な想定整形地ですから、これをいつも念頭ににおいて考えましょう。
路線価方式では、宅地評価にあたっては常に接面する路線の標準的宅地との比較において、価格格差がどの程度有るかを自分なりに考えながら画地調整を行うことが大切です。宅地がどの程度公道に接する部分を持っているかは、宅地の利用効率や建物の建築制限に大きく影響し、さらに、その土地の市場価格にも影響します。間口距離は宅地の価格に影響する大きな要因です。
標準的宅地（網掛部分）は間口と奥行きのバランスがとれ、有効利用という点では最適規模です。それに対して、面積は同じでも、間口がｂ、あるいは奥行がｃである土地は、標準
的宅地と比較して、間口と奥行きのバランスが良くないため、利用効率が悪いといえます。
評基通では、標準宅地に対する補正率を地区区分ごとに次のように定めています。
|
間口距離 |
地区区分 |
ビル街地区 |
高度商業地区 |
繁華街地区 |
普通商業 |
普通住宅地区 |
中小工場地区 |
大工場地区 |
4未満 |
– |
0.85 |
0.90 |
0.90 |
0.90 |
0.80 |
0.80 |
4以上6未満 |
– |
0.94 |
1.00 |
0.97 |
0.94 |
0.85 |
0.85 |
6以上8未満 |
– |
0.97 |
1.00 |
0.97 |
0.90 |
0.90 |
8以上10未満 |
0.95 |
1.00 |
1.00 |
0.95 |
0.95 |
10以上16未満 |
0.97 |
1.00 |
0.97 |
16以上22未満 |
0.98 |
0.98 |
22以上28未満 |
0.99 |
0.99 |
28以上 |
1.00 |
1.00 |
|
奥行距離／間口距離 |
地区区分 |
ビル街地区 |
高度商業地区 |
普通住宅地区 |
中小工場地区 |
大工場地区 |
２以上３未満 |
1.00 |
1.00 |
0.98 |
1.00 |
1.00 |
３以上４未満 |
0.99 |
0.96 |
0.99 |
４以上５未満 |
0.98 |
0.94 |
0.98 |
５以上６未満 |
0.96 |
0.92 |
0.96 |
６以上７未満 |
0.94 |
0.90 |
0.94 |
７以上８未満 |
0.92 |
0.92 |
８以上 |
0.90 |
0.90 |
なお、間口距離は想定整形地によって以下のような方法で測ります。
１）接面距離は想定整形地（点線）を入れることで、aの距離が間口距離となることがわかります。
2）路線に面した想定整形地（点線）を入れると、接面距離はaですが、bの幅員でも差し支えありません。
３）想定整形地が公道に面している場合と比較して接面距離を考えると間口距離はaとなります。
４）屈折路に面する土地の場合は、接面距離が長い路線（c）に面した想定整形地を入れ、接面距離b＋cが想定整形地aの距離を超えた場合は、aに止めます。
５）最も想定整形地の面積が小さくなるように取り、aが間口距離となります。
