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雑種地の賃借権の価額は、原則として、その賃貸借契約の内容、利用の状況等を勘案して評価することになっています。

ただし、次の区分の評価方法に従い評価することができます。

設例：法定地上権に準ずる権利として評価する場合

• 構築物　立体駐車場（鉄骨造り3階建て）
• 自用地価額　50,000,000円
• 賃借権の残存期間　10年
• 賃借権の契約期間　20年
• 借地権の割合　60％
• 通常の賃借権価額　4,000,000円

1. 使用する割合の判定
   1. 法定地上権割合に基づく賃借権割合　10％（残存期間10年に応ずる法定地上権割合）
   2. 借地権割合　60％
      10％（上記1）＜60％（上記2）
2. 雑種地の賃借権の価額
   自用地価額　50,000,000円×10％（上記1）＝5,000,000円

通常の賃借権価額　4,000,000円＜5,000,000円となり、この場合、原則的評価方法である実際の賃借権価額で申告した方が有利となります。

貸し付けられている雑種地は、賃借権の価額を控除して評価します。

雑種地の自用地としての価額から控除される賃借権価額は、原則として、個々の賃借権について、その賃貸借契約内容、利用状況等を勘案して評価します。ただし、その賃借権価額が、賃借権の種類に応じ法定地上権割合を利用して評価した金額より低い場合には、例外的に法定地上権割合を利用して評価した賃借権価額を控除して評価することができます。賃借権の種類は、地上権に準ずる堅固な構築物の所有を目的とするものから、単に資材置場等として使用するものを区分して、後者は前者の2分の1の割合で評価します。

（注１）その賃借権を地上権に準ずる権利として評価するかは、賃借権の登記の有無、賃借権の認定の対価として権利金その他の一時金の授受の有無、構築物の所有を目的とする賃借権であるか否か等により判断することになります。

（注２）被相続人が同族関係者になっている同族会社に対し雑種地を貸し付けている場合には、評基通86（1）ただし書きに基づく賃借権の評価はできません。

設例1：法定地上権に準ずる権利として評価する場合

• 構築物　立体駐車場
• 自用地価額　50,000,000円
• 賃借権の残存期間　10年
• 賃借権の契約期間　20年
• 借地権の割合　60％
• 通常の賃借権価額　4,000,000円

1. 貸し付けられている雑種地に係る賃借権の評価
   法定地上権割合に基づく賃借権の価額＝50,000,000円（自用地価額）×100分の10（残存期間10年に応ずる法定地上権割合（10％））＝5,000,000円
   ①4,000,000円（通常の賃借権価額）＜②5,000,000円（法定地上権割合に基づく賃借権の価額）
2. 貸し付けられている雑種地の評価
   自用地価額　50,000,000円－5,000,000円（上記①と②のいずれか高い金額）＝45,000,000円

設例2：地上権に準ずる権利以外の権利として評価する場合

• 構築物　アスファルト舗装を行った駐車場
• 自用地価額　50,000,000円
• 賃借権の残存期間　10年
• 賃借権の契約期間　20年
• 借地権の割合　60％
• 通常の賃借権価額　1,000,000円

1. 貸し付けられている雑種地に係る賃借権の評価
   法定地上権割合に基づく賃借権の価額＝50,000,000円（自用地価額）×100分の10（残存期間10年に応ずる法定地上権割合×1÷2（5.0％））＝2,500,000円
   ①1,000,000円（通常の賃借権価額）＜②2,500,000円（法定地上権割合に基づく賃借権の価額）
2. 貸し付けられている雑種地の評価
   自用地価額　50,000,000円－2,500,000円（上記①と②のいずれか高い金額）＝47,500,000円

【表31】評基通86（1）但し書き

残存期間	割合
5年以下のもの	5％
5年超10年以下のもの	10％
10年超15年以下のもの	15％
15年超のもの	20％

区分地上権が設定されている貸家建付地の評価は、次の算式によって評価します。

【図51】

（計算）

• 自用地価額　2億円
• 借地権割合　70％
• 借家割合　30％
• 区分地上権割合　30％
• 賃貸割合　80％

1. 区分地上権の目的となっている宅地の価額
   200,000,000円（自用地価額）×（1－30％（地上権割合））＝140,000,000円…①
   区分地上権はその土地の空中又は地下の一定範囲についての利用を目的として設定されるものですから、その土地に借地権が設定されているか否かにかかわらず、土地利用制限率（地上権割合）によって評価します。
2. 貸家建付地の価額
   140,000,000円（①）－140,000,000円（①）×70％（借地権割合）×30％（借家権割合）×80％（賃貸割合）＝116,480,000円

借家人が有する権利は、賃貸借契約の当事者である建物所有者の敷地に対する権利の範囲内であると解されていますので、地下鉄までは及びません。

なお、高圧架空電線の架設を目的とするような区分地上権に準ずる地役権が設定されている宅地が貸家建付地として利用されている場合にも、地役権の目的となっている宅地の価額を基に同様に評価します。

借地権と区分地上権とが競合する場合の土地の評価は、自用地価額から、区分地上権の価額と区分地上権が設定されていることに伴う調整をした後の借地権価額を控除して評価します。

【図50】

（計算）

• 自用地価額　2億円
• 借地権割合　70％
• 区分地上権割合　30％

1. 区分地上権の価額
   200,000,000円（自用地価額）×30％（地上権割合）＝60,000,000円…①
   区分地上権はその土地の空中又は地下の一定範囲についての利用を目的として設定されるものですから、その土地に借地権が設定されているか否かにかかわらず、土地利用制限率（地上権割合）によって評価します。
2. 借地権の価額
   200,000,000円（自用地価額）×70％（借地権割合）×（1－30％（区分地上権割合））＝98,000,000円…②
   借地権についても、その土地利用制限率に応じた利用の制限が生じることになりますので、このような借地については、自用地に借地権割合を乗じて求めた借地権価額から区分地上権の割合を控除して調整します。
3. 所有権（底地）の価額
   200,000,000円（自用地価額）－60,000,000円（①）－98,000,000円（②）＝42,000,000円
   なお、借地権を区分地上権に準ずる地役権とが競合する場合の宅地の評価も､同様に、その自用地価額から区分地上権の価額と区分地上権に準ずる地役権が設定されていることに伴う調整をした後の借地権価額を控除した価額によって評価します。

地下鉄等の地下利用の場合の権利（区分地上権）の設定によって、例えば【図49】のように、通常なら地下2階から8階まで建物の建築が可能であるのに、加重制限等のために地下1階から6階までしか建てられないといった土地の利用制限があります。この制限の程度が、土地利用制限率として算定され、これを基に区分地上権の設定対価が支払われています。

【図49】階層別利用率

（計算）

1. 区分地上権の評価額（設定対価の額）
   50億円（この場合の自用地価額）×0.206（＊土地利用制限率）＝10億3,000万円
   ＊土地利用制限率（階層別利用率の総和のうち、利用制限を受ける階層（B2、7F、8F）の階層利用率）の計算
   （32.9＋33.0＋33.1）÷（32.9＋33.0＋36.9＋40.1＋42.8＋44.1＋61.5＋100.0＋55.7＋33.1）≒0.206
2. 評価対象地の評価額
   50億円（自用地価額）－10億3,000万円（区分地上権の設定対価の額）＝39億7,000万円

（注１）「土地利用制限率」は、土地の利用が妨げられる程度に応じて適性に定められた割合であり、「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」の「別記2」で定められています。

（注２）地下鉄等のトンネルの所有を目的として設定された区分地上権を評価するときの区分地上権の割合は、上記の計算によらず30％とすることができます。

（注３）土地が倍率地域にあるときは、固定資産税評価額に区分地上権の設定が斟酌されていないか、また、斟酌されている場合はその方法を市町村役場で調べて、その利用価値の低下がないとした場合の固定資産税評価額を基にして自用地価額を求め、区分地上権とその土地を評価する必要があります。