建築基準法第42条第2項の道路に面する宅地は、その道路の中心線から左右に2ｍずつ後退した線（道路の片側ががけ地、川、線路敷地等に沿う場合は、がけ地等の側の境界線から道の側に4ｍの線）が道路の境界線とみなされ、将来、建築物の建替等（増築、改築、大規模の修繕及び大規模の模様替えを含みます。）を行う場合にはその境界線まで後退（セットバック）して道路敷として提供しなければならないことになっています。したがって、現在の利用には支障がない場合であっても、その宅地の価額は、セットバックを要しない土地の価額に比較して減価することになります。

このような減価要因を有する土地の価額は、評基通の定めにより評価した価額から、将来、道路敷として提供する部分に対応する価額の70％相当額を控除して評価することとされています。

【図39】

宅地全体の評価額を800万円とすると、

800万円－800万円×10㎡÷100㎡×0.7＝744万円