路線価方式による宅地の評価

無道路地は道路をつけて初めてその市場価値が生じますので、少なくとも袋地にしないと評価ができないわけです。それには道路敷設費がかかりますが、その相当額を通路部分の評価額として控除するのが評価上の特徴です。ですから、袋地の場合と異なり、通路部分の評価に際して、画地補正はしないことになります。

袋地は、通路部分である土地の一部が細くなっているだけで他の部分と一体となっている不整形な宅地と考えます。袋地も不整形地の一種ですが、前面の他人所有地が大きく土地の価値を下げている点が特徴です。不整形地と同じような評価方法を用います。

奥行長大地と不整形地とは、間口距離とのバランスが悪いという点では同じです。従って、奥行長大補正率と不整形地補正率は、重複して適用することはできません。

路線価方式では、宅地評価にあたっては常に接面する路線の標準的宅地との比較において、価格格差がどの程度有るかを考えながら画地調整を行うことが大切です。宅地がどの程度公道に接する部分を持っているかは、宅地の利用効率や建物の建築制限に大きく影響し、その土地の市場価格に影響します。間口距離は宅地の価格に影響する大きな要因です。

宅地がどの程度公道に接する部分を持っているかは、宅地の利用効率に大きく影響し、その土地の市場価格にも影響します。接面街路の途中で路線価が異なっている場合には、その接面距離の影響力を加味して、正面路線価を判定する必要があります。

不整形地の地区区分を判定する場合、最も高い路線価の付されている路線の地区区分を適用します。最も高い路線とは奥行価格補正率を適用した後の路線価のことなので、不整形地の奥行価格補正後の路線価の算出手法を理解しておく必要があります。

その土地がどのような用途に供されることを前提として価格が形成されるかという観点から見ると、その土地の市場価格に最も影響力を持っている路線はどの路線価かということが重要です。一般的には接面道路との距離が離れれば離れるほど影響力は減少しますので、土地全体に及ぼす影響力は、奥行価格補正後の価格を基に判定することになります。

土地の価格が「高い」とか「安い」という基準になるのが、道路に面してバランスのとれた長方形の土地、つまり標準的規模の更地です。標準的規模は、ビル用地と住宅用地ではその規模が違うように、地域によっても異なっています。そのため、まず地区区分が、評価において最初の重要なステップになります。