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意外に多い登録有形文化財、その敷地の評価は？

登録有形文化財の現状変更に文化庁長官に届出が必要等の制限は、評基通27-5（2）「家屋の構造、用途に制限を受ける場合」と類似しているなどの理由から、30％減できます。

文化財建造物については、文化財保護法による法的規制を受けると共に保護がなされています。このような文化財建造物及びその敷地については、市場性があまりないことから標準地の価格算定は困難です。そのため、文化財建造物及びその敷地については、それが文化財でないものとして評価した価額から、その文化財の種類に応じた法的規制の程度または利用上の制約等に応じて一定の評価減を行うという方法により評価します。

【図12】評価減割合

文化財建造物の種類	控除割合
重要文化財建造物	0.7
登録有形文化財	0.3
伝統的建造物群保存地区内の伝統的建造物^（注）	0.3

（注）伝統的建造物に指定されていない建物及びその敷地の評価額については、伝統的建造物群保存地区内にあることによる価格への影響は路線価等の評定に織り込まれているので、評価減はしないことになっています。
国宝、重要有形民俗文化財及び地方公共団体指定の文化財建造物は、事例として極めて少ないので個別評価になります。

【表13】≪参考≫重要伝統的建造物群保存地区・登録有形文化財（令和5年12月現在）

	重要伝統的建造物群保存地区		登録有形文化財
	市町村	地区	建造物
北海道	1	1	151
青森	2	2	101
岩手	1	1	102
宮城	1	1	210
秋田	2	2	216
山形			208
福島	3	3	268
茨城	1	1	294
栃木	1	1	268
群馬	2	2	342
埼玉	1	1	212
千葉	1	1	305
東京			466
神奈川			327
新潟	1	1	569
富山	2	5	157
石川	4	8	299
福井	3	3	236
山梨	2	2	175
長野	6	7	625
岐阜	5	6	282
静岡	1	1	306
愛知	2	2	573
三重	1	1	319

	重要伝統的建造物群保存地区		登録有形文化財
	市町村	地区	建造物
滋賀	4	4	501
京都	4	7	641
大阪	1	1	846
兵庫	5	6	775
奈良	3	3	328
和歌山	1	1	342
鳥取	3	3	259
島根	2	3	212
岡山	4	5	359
広島	4	4	299
山口	2	5	118
徳島	3	3	214
香川	1	1	448
愛媛	3	3	180
高知	2	2	288
福岡	3	5	216
佐賀	3	4	131
長崎	3	4	131
熊本			195
大分	2	2	233
宮崎	3	3	109
鹿児島	4	4	123
沖縄	2	2	87
合計	105	127	14,048

2025年1月10日

倍率地域にある農地・山林は宅地比準方式で評価することがある？

倍率地域であっても、市街地周辺の農地や山林等の場合は、宅地比準方式で評価する場合がまれにあります。

不動産を経済価値として捉える方法について、不動産と人間の生活がどのように関わり合っているか（不動産のあり方）という観点が重要になり、①人間がその不動産をどのように利用することによって効用（快適性と収益性）を得ているか、②人間がその不動産を利用するためにどのような形態（有形的利用及び権利の態様）に作り上げてきたか、という二面的に捉えます。

【表14】倍率地域（市街地的形態を形成する地域以外の地域）における土地のあり方

倍率地域（市街地的形態を形成する地域以外の地域）における土地のあり方

【表14】の「自用地」欄の数字は、【表15】の「区分」の欄の数字を表します。

区分「1」の純農地は農地として利用することが最も合理的な農地です。
区分「2」の中農地は農地として利用することが合理的な農地です。
区分「3」の市街地周辺農地は、宅地として利用することも可能な農地です。
区分「4」の市街地農地は、宅地として利用することが合理的な農地です。

【表15】財産評価基準の農地の評価上の区分と評価方法

区分	内容	評価方法
１純農地【表14】「1」	次に掲げる農地のいずれかに該当するものをいいます（ただし、市街地農地に該当する農地を除きます。）。イ　農用地区域内にある農地ロ　市街化調整区域内にある農地のうち、第1種農地または甲種農地に該当するものハ　イ及びロに該当する農地以外の農地のうち、第1種農地に該当するもの。ただし、近傍農地の売買実例、精通者意見価格等に照らし、第2種農地または第3種農地に準ずる農地と認められるものを除きます。	倍率方式
２中間農地【表14】「2」	次に掲げる農地のいずれかに該当するものをいいます（ただし、市街地農地に該当する農地を除きます。）。イ　第2種農地に該当するものロ　イに該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地に準ずる農地と認められるもの。	倍率方式
３市街地周辺農地【表14】「3」	次に掲げる農地のいずれかに該当するものをいいます（ただし、市街地農地に該当する農地を除きます。）。イ　第3種農地に該当するものロ　イに該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの。	その農地が市街地農地であるとした場合の価額（宅地比準方式）×80％^（注）
４市街地農地【表14】「4」	次に掲げる農地をいいます。イ　農地法第4条または第5条に規定する許可（以下、「転用許可」といいます。）を受けた農地ロ　市街化区域内にある農地ハ　農地法の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの	宅地比準方式または倍率方式

（注）80％相当額に減額するのは、宅地転用が許可される地域の農地であるが、まだ現実に許可を受けていないことを考慮したものです。

【表16】山林・原野の評価上の区分と評価方法

区分	評価方法
純山林・純原野【表14】「1」	倍率方式
中間山林・中間原野【表14】「2」「3」	倍率方式
市街地山林・市街地原野【表14】「4」	宅地比準方式または倍率方式

2025年1月9日

路線価地域にある農地・山林の評価はどうする？

路線価地域にある農地・山林は評価上、宅地造成費の控除が必要です。宅地造成費は年によって、また国税局によって異なる場合がありますので注意が必要です。

路線価地域にある農地・山林の評価

宅地として利用されることでその土地の効用が最大に発揮できる地域にある土地が、農地または山林である場合には、造成等をして宅地に用途を変更して利用するというのが経済上合理的であるため、市場価格は宅地を前提として形成されます。

したがって、農地・山林であっても宅地に比準して評価することになります。

路線価地域にある農地・山林の評価額

路線価地域にある農地

【図42】

路線価地域にある農地

その農地が宅地とした場合の1㎡当たりの価額

100,000円×0.95（奥行距離30ｍに対応する奥行価格補正率）＝95,000円

1㎡当たりの宅地造成費用相当額（【表17】「大阪国税局」欄参照）

整地費
1,200㎡×700円＝840,000円
地盤改良費
1,200㎡×1,700円＝2,040,000円
土盛費
1,200㎡×7,100円＝8,520,000円
土止費
100㎡（土止を要する擁壁の面積）×75,500円＝7,550,000円
1～4の合計
18,950,000円
18,950,000円÷1,200㎡（造成を要する土地の面積）＝15,791円

その農地の1㎡当たりの価額

95,000円（その農地が宅地とした場合の1㎡当たりの価額）－15,791円（1㎡当たりの宅地造成費相当額）＝79,209円

その農地の評価額

79,209円×1,200㎡＝95,050,800円

宅地造成費相当額は、国税局ごとに異なりますので、物件所在地を管轄する国税局の財産評価基準書を確認する必要があります。

路線価地域にある山林

【図43】

路線価地域にある山林

その山林が宅地とした場合の1㎡当たりの価額

100,000円×0.80（奥行距離120ｍに対応する奥行価格補正率）＝80,000円

1㎡当たりの傾斜地に係る宅地造成費用相当額

60,200円（【表17】「傾斜地の宅地造成費」の傾斜度25度以下（大阪国税局）を参照）

その山林の1㎡当たりの価額

80,000円（その山林が宅地とした場合の1㎡当たりの価額）－60,200円（1㎡当たりの宅地造成費相当額）＝19,800‬円

その山林の評価額

19,800‬円×7,200㎡＝142,560,000円

【表17】各国税局別宅地造成費（令和6年分）

平坦地の宅地造成費

費目		造成区分と単位	金額
費目		造成区分と単位	札幌国税局	仙台国税局	関東信越国税局	東京国税局	金沢国税局	名古屋国税局
整地費	整地費	整地を要する面積1㎡当たり	700	800	800	800	800	800
	伐採抜根費	伐採、抜根を要する面積1㎡当たり	1,000	1,100	1,000	1,000	1,000	1,000
	地盤改良費	地盤改良を要する面積1㎡当たり	2,300	2,100	2,000	2,000	2,000	2,000
土盛費		土盛を要する体積1㎥当たり	7,100	8,000	7,700	7,500	7,500	7,700
土止費		必要とする擁壁面積1㎡当たり	87,400	87,500	81,200	82,000	77,700	81,500

費目		造成区分と単位	金額
費目		造成区分と単位	大阪国税局	広島国税局	高松国税局	福岡国税局	熊本国税局	沖縄国税事務所
整地費	整地費	整地を要する面積1㎡当たり	700	700	700	700	700	700
	伐採抜根費	伐採、抜根を要する面積1㎡当たり	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000
	地盤改良費	地盤改良を要する面積1㎡当たり	1,700	2,000	2,000	2,000	2,000	2,600
土盛費		土盛を要する体積1㎥当たり	7,100	7,100	7,300	7,300	7,200	7,800
土止費		必要とする擁壁面積1㎡当たり	75,500	75,900	75,900	72,400	55,300	73,000

傾斜地の宅地造成費

傾斜度	札幌国税局	仙台国税局	関東信越国税局	東京国税局	金沢国税局	名古屋国税局
3度超～5度以下	23,200	22,200	21,600	21,700	21,300	21,000
5度超～10度以下	28,600	26,800	26,000	26,100	25,700	25,400
10度超～15度以下	43,600	42,300	40,700	40,900	39,000	40,200
15度超～20度以下	61,700	60,200	57,600	57,800	55,000	56,700
20度超～25度以下	68,300	66,600	63,800	63,900	61,100	62,700
25度超～30度以下	70,100	67,700	67,900	68,900	66,600	65,900

傾斜度	大阪国税局	広島国税局	高松国税局	福岡国税局	熊本国税局	沖縄国税事務所
3度超～5度以下	19,800	20,800	21,100	20,600	19,700	20,700
5度超～10度以下	23,800	25,000	25,200	24,900	22,600	24,900
10度超～15度以下	38,200	38,400	38,300	41,100	38,000	41,200
15度超～20度以下	54,400	53,500	53,000	58,000	53,800	58,100
20度超～25度以下	60,200	59,400	58,900	64,100	60,000	64,300
25度超～30度以下	64,000	65,000	66,000	66,600	66,900	66,900

（注）傾斜度3度以下の土地については、「平坦地の宅地造成費」の額により計算します。

宅地比準方式と利用区分

宅地比準方式は、現況の利用状況を前提とした評価では無く、宅地転用を想定して評価するため、現況地目は影響しません。

そのため、次のような事例の場合には、ABC全体を一団の宅地として評価することになります。

【図44】

宅地比準方式と利用区分

宅地として利用することを想定すると、A土地を単独で宅地として利用するより、地域の標準的な宅地規模から考えた場合にはB土地と一体利用する方が合理的です。さらにC土地は山林または原野であり、通常農地と山林を一体として利用しているとみることはできませんが、この場合には道路に面していない土地となり単独で評価することは妥当で無いことになります。

このように、その形状、地積の大小、位置等からみて全体を一団の土地として評価することが合理的である場合には、これを一団の宅地として評価し、宅地造成費を控除します。

2025年1月9日

倍率地域にある農地
倍率地域にある農地の宅地比準方式による評価はどうする？

近傍宅地の固定資産税評価額に画地補正が必要な場合は、路線価方式と同じように補正できます。
以下のように「倍率表」で宅地の欄に倍率が表示され、農地の欄に「比準」と表示された地域については、宅地に比準して農地を評価します。

倍率表

市街地にあるため、農地であっても宅地として利用されるものとして価格が形成されます。

したがって、宅地の評価額から宅地にするために要する造成費を控除してその農地を評価することになりますが、倍率地域は路線価がありませんので、その物件の所在する市町村で近傍宅地の1㎡当たりの固定資産税評価額を記した評価証明書を発行等してもらい、標準的な宅地の相続税評価額を計算します。

【図45】

倍率地域にある農地の宅地比準方式による評価

評価の基とした宅地の1㎡当たりの相続税評価額

65,000円（近傍宅地の1㎡当たりの固定資産税評価額）×1.1（評価倍率）＝71,500円（仮称：標準宅地の評価額）

標準宅地の評価額と評価する農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額との格差率の計算

ここでは、前面道路の価格を指数10と仮定して計算します。（指数は1でも評価の基とした宅地の1㎡当たりの相続税評価額71,500円でもかまいません。）
- 農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの指数
  10×0.97（530㎡÷20m＝26.5mの奥行価格補正率）×0.99（不整形地補正率）×1.0（間口狭小補正率）＝9.60
- 不整形地補正率
  地積区分　普通住宅地　B
  かげ地割合＝（600㎡－530㎡）÷600㎡＝0.116
標準宅地の評価額と評価する農地が宅地であるとした場合の1㎡当たり評価額

71,500円（評価の基とした宅地の1㎡当たりの相続税評価額）×9.60（標準宅地の評価額と評価する農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの格差率）÷10＝68,640円

評価対象地の評価額

（計算を簡略化するため、整地のみを要する農地と仮定します。）

68,640円－700円（宅地造成費：【表17】「平坦地の宅地造成費」の整地費（大阪国税局）の場合）＝67,940円
67,940円×530㎡（評価対象地の地積）＝36,008,200円

（参考）計算書として「市街地農地等の評価明細書」があります。
2025年1月8日

生産緑地地区に指定された市街化区域内の農地に、市場価値はある？

生産緑地が多く、納税資金である金融資産が少ない場合は、早めに資金計画をたてましょう。

市街化区域内の農地は、通常は宅地として価格形成がされますが、生産緑地地区に指定されると、原則として、農地以外の利用はできなくなります。

一方、生産緑地には「買い取りの申し出」制度が設けられており、その生産緑地に係る指定の告示の日から起算して30年を経過したとき又はその農林漁業の主たる従事者が死亡した場合などには、生産緑地の所有者は、市町村長に対してその生産緑地を時価で買い取る旨を申し出ることができることになっています。

こうしたことから、生産緑地の価額は、その利用上の制限を考慮して、買い取り申し出のできる日までの期間に応じて定めた一定の割合を減額して評価することとされ、具体的には次の算式で評価します。

（注）相続開始時において、買い取り申し出のできるものについても、買い取りにかかる手数料等を考慮して、その生産緑地が生産緑地でないもの（市街地農地）として評価した価額の95％相当額で評価します。

耕作権の目的となっている生産緑地であっても、市町村が所有者及び対抗要件を備えた地上若しくは賃借権者等の同意を得て都市計画の一環として生産緑地地区を定めることにより決定したものですから、耕作権の目的となっている農地自体にも当然その効力は及ぶと考えられますので、次の算式で評価します。

【表18】

課税時期から買取りの申出をすることができることとなる日までの期間	（控除）割合
5年以下のもの	10%
5年を超えて10年以下のもの	15%
10年を超えて15年以下のもの	20%
15年を超えて20年以下のもの	25%
20年を超えて25年以下のもの	30%
25年を超えて30年以下のもの	35%

2025年1月7日

造成残地としての山林
郊外の造成団地の周辺に残る利用見込のない造成残地としての山林も、宅地比準方式で評価する？

経済合理性や形状から判断して、宅地造成が見込めない場合は、宅地比準方式で評価する必要はありません。

市街化区域にあるが、宅地造成すると採算がとれない、あるいは急傾斜地のため造成工事が不可能であるような山林が郊外に散在していることがあります。このような市場性を有しない山林は、近隣の純山林（山林としての本来の用途に供される山林）に比準して評価することができます（評基通49）。

宅地への転用が見込めない山林であるか否かは、①宅地化するには多額の造成費を要する場合のように経済合理性から判断する場合と、②宅地造成が不可能と認められるような急傾斜地等、その形状から判断する場合が考えられます。

経済合理性から判断する場合

市街地山林を宅地比準方式により評価する場合、宅地造成費に相当する金額が、その山林が宅地であるとした場合の価額の100分の50に相当する額を超えることがあります。このような場合の実務的な対応としては、「この評価基準によって算定した宅地造成費に相当する金額が、その土地が宅地である場合の1㎡当たりの100分の50に相当する額を超える場合は、その宅地造成費に相当する金額は個別に評価する」ものとして扱われます。

市街地山林について、宅地造成費に相当する金額を控除して評価する場合、宅地としての価額より宅地造成費に相当する金額の方が大きいため（多額の造成費がかかる場合）、その評価額がマイナスとなることも予想されます。評価額がマイナスであるということは、その市街地山林が負の資産であることを意味することになりますが、合理的な経済人が、宅地として100の価値しかない土地へ、その価値を超える造成費（例えば、120）を投下することはあり得ず（120を投下しても100しか回収（売却）できない）、通常、その市街地山林は現況のまま放置されることになります。

また、経済合理性からみて宅地化への転用が見込めない場合であっても、土地の所有権を持っていれば、通常、その土地本来の現況地目（市街地山林であれば山林）としての利用が最低限可能であることから、その土地の価額は、その対象地本来の現況地目である山林の価額（宅地化期待益等を含まない林業経営のための純山林の価額）を下回ることはないと考えられます。

以上のことから、宅地比準方式により評価した市街地山林の評価が純山林としての価額を下回る場合には、経済合理性の観点から宅地への転用が見込めない市街地山林に該当すると考えられ、その市街地山林の価額は、純山林としての価額により評価することになっています。

（注）比準元となる具体的な純山林は、評価対象地の近隣の純山林、つまり、評価対象地からみて距離的に最も近い場所に所在する純山林となります。

【図46】

経済合理性での判断
形状から判断する場合
1. 市街地山林を宅地比準方式により評価する方法は、評価対象地の価格形成が宅地価額を元に形成されることを前提としています。
  したがって、宅地造成が不可能（宅地化が見込まれない）と認められるような形状の市街地山林については、経済合理性について見当するまでも無く、宅地比準方式を適用する前提を欠いていると考えられます。
2. このような宅地造成が不可能と認められるような形状としては、急傾斜地（分譲残地等）等が考えられます。宅地造成が不可能な急傾斜地等に該当するか否かの判定に当たっては、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律が「急傾斜地」の定義を「傾斜度が30度以上である土地」としていることから、急傾斜地の目安として傾斜度30度以上とすることも一案であると考えられます。しかし、同じ傾斜度の土地でも、土質（関東ローム層、砂利、硬質粘土、風化の著しい岩、軟岩等）等により宅地造成の可否に差が生じることから、むしろ一律の基準を定めずに、地域の実情に即して判断するのが相当と考えられます。
3. 以上のことから、急傾斜地等のため宅地への転用が見込めない市街地山林の価額についても、純山林としての価額により評価することになります。
  ただし、「宅地への転用が見込めないと認められる場合」に限定してこの適用があることに注意が必要です。
この取扱いは、市街地（周辺）農地、市街地原野等への準用も認められます。例えば、蓮田等で多額な造成費が見込まれる場合に、宅地比準方式により評価額を算出するとマイナスとなることが予想されます。このような場合には、宅地への転用が見込めない市街地山林の評価方法に準じて、その価額は、純農地の価額により評価することになります。

また、市街地原野についても同様のケースが予想されますが、この場合も純原野の価額により評価することになります。

さらに、池沼については、評基通62（池沼及び池沼の上に存する権利の評価）により、原野に関する評価の定めに準じて評価することになっていますが、例えば、市街化区域内にある大規模な池沼で多額の造成費が見込まれ、宅地比準方式により評価額を算出するとマイナスとなるような場合にも、宅地への転用が見込めない市街地山林の評価方法を準用して評価するのが相当と考えられています。したがって、宅地への転用が見込めない池沼についても、その価額は純原野の価額により評価することになります。

この場合、宅地への転用が見込めないので、市街地周辺農地について80％に減額される（評基通39）ことはありません。

（注）『平成16年6月29日付「財産評価通達の一部改正について」通達等のあらましについて（情報）』参照。
2024年12月27日
緑地保全地区内にある山林等
緑地保全地区内にある山林等か否かを調べないと損をする？

都市近郊には緑地保全区域が結構ありますので、忘れないようにチェックしましょう。
都市緑地法で規定する特別緑地保全地区は、緑地としてしか利用できないという厳しい制限があるため一般の売買実例はほとんど無く、路線価等の評定は困難という現状があります。このため、特別緑地保全地区内でないものとして評価した場合の価額から、利用制限の程度に応じて一定の評価減を行うという方法を採用しています。

山林の評価方法
- 純山林
  一般の純山林と同じ（評価減はしない）
- 市街地山林・中間山林
  市街地山林・中間山林の価額×20％（減額割合80％）
原野の評価
- 市街地原野・中間原野・純原野
  市街地原野・中間原野・純原野の価額×20％（80％）
特別緑地保全地区内には、まれに宅地や農地が含まれる場合がありますので、その場合の評価方法は次のようになります。

宅地の評価方法
- 既存宅地
  一般の宅地と同じよ（評価減はしない）
農地の評価方法
1. 市街地農地
  市街地農地の価額×20％（減額割合80％）
2. 市街地周辺農地
  市街地農地（農地転用許可申請済みとして考える）の価額×20％（減額割合80％）
3. 中間農地・純農地（農地法による同様の利用制限がある）
  一般の中間農地・純農地と同じ（評価減はしない）
2024年12月26日

土地を構成する権利にどんなものがある？

その不動産がどのような権利の組合せで構成されているかによって評価額が異なってきますので、よくチェックした上で評価することが重要です。

土地の上に存する権利には次のようなものがあり、【表20】の権利別に評価することになります（評基通9）。

【表20】土地の上に存する権利

地上権	区分地上権及び借地借家法第2条に規定する借地権を除く。
区分地上権	民法第269条の2≪地下又は空間を目的とする地上権≫に定めるもの
永小作権	民法第270条に定めるもの
区分地上権に準ずる地役権	特別高圧架空電線の架設等を目的として設定されるもので、建造物の設置を制限するもの
借地権	定期借地権を除く。
定期借地権等	①一般定期借地権、②建物譲渡特約付借地権、③事業用借地権、④一時使用目的の借地権
耕作権	定期借地権等を除く
温泉権	引湯権を含む。
賃借権	上記の「借地権」、「定期借地権等」、「耕作権」及び「温泉権」を除く。
占用権	地価税法施行令第2条第2項に規定する権利

≪参考≫地価税法施行令

（借地権の範囲）

第2条　法第2条第2号イに規定する政令で定める権利は、特別高圧架空電線の架設、高圧のガスを通ずる導管の敷設、飛行場の設置、建築物の建築その他の目的のため地下又は空間について上下の範囲を定めて設定された地役権で、建造物の設置を制限するものとする。

2　法第2条第2号ロに規定する政令で定めるものは、次に掲げる権利とする。

一　河川法（昭和39年法律第167号）第24条（土地の占用の許可）（同法第100条第1項（この法律の規定に準用する河川）において準用する場合を含む。）の規定による同法第24条に規定する河川区域内の土地の占用の許可に基づく権利で、ゴルフ場、自動車練習所、運動場その他の工作物（対価を得て他人の利用に供するもの又は専ら特定の者のように供するものに限る。）の設置を目的とするもの

二　道路法（昭和27年法律第180号）第32条第1項（道路の占用の許可）の規定による道路の占用の許可又は都市公園法（昭和31年法律第79号）第6条第1項（都市公園の占用の許可）の規定による都市公園の占用の許可に基づく経済的利益を生ずる権利で、駐車場、建物その他の工作物（対価を得て他人の利用に供するもの又は専ら特定の者のように供するものに限る。）の設置を目的とするもの

有形的利用及び権利の態様の具体例

人間が不動産をどのように組み合わせて利用するか、その主な具体例は、自用地、貸家建付地、貸宅地、借地権及び貸家建付借地権などで、その構成と評価計算の方法は次のとおりです。

自用地

貸宅地及び借地権

貸家建付借地権

貸家建付地

転貸借地権

【表21】≪参考≫借地権割合等に応じる評価早見表（賃貸割合100％の場合）

借地権割合等（％）	評価対象と求める評価割合（％）	借家権割合	借地権割合	貸宅地	貸家建付地	貸家建付借地権	転貸借地権	転借権	30	90	10	73	63	9	81	80	20	76	56	16	64	70	30	79	49	21	49	60	40	82	42	24	36	50	50	85	35	25	25	40	60	88	28	24	16	30	70	91	21	21	9

（注１）評価額＝自用地としての評価額×上表の割合

（注２）「相当の地代」が支払われている場合等には借地権割合の調整が必要となり、この表を使用できません。

（注３）「賃貸割合」は、貸家に係る各独立部分（構造上区分された数個の部分の各部分をいいます。）がある場合に、その各独立の賃貸の状況に基づいて、次の計算式により計算した割合によります。
賃貸割合＝Aのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷当該家屋の各独立部分の床面積の合計（A）

2024年12月25日

高圧線が土地の上にあると地価が下がる？

現地を調べるときは、上も見てチェックしましょう。

区分地上権に準ずる地役権^（注）が設定された土地の評価額は、その宅地の自用地としての価額から区分地上権に準ずる地役権の価額を控除して計算します。

（注）区分地上権に準ずる地役権とは、特別高圧架空電線の架設、高圧ガス導管の敷設、飛行場の設置、建築物の建築その他の目的のため、地下又は空間に上下の範囲を決めて設定された地役権で、建造物の設置を制限するものをいい、登記の有無は問いません。

ところで、高圧線の架設が付近を通っていることによる地域の選好性は、その地域全体に影響する価格形成要因ですので、路線価に織り込まれています。しかし、高圧線下の土地は個別要因ですので、その利用制限に応じて評価する必要があります。

まず、高圧線の架設を目的とする地役権の場合、建物に対する建築制限の有無は、電気設備技術基準によりその有無を判定します。

この電気設備技術によると、送電線から一定の距離（離隔距離）以内には建造物等は建築できないこととなっており、使用電圧による建築制限は【表22】のとおりです。

【表22】

使用電圧

7,000V超

35,000V以下

35,000V超

170,000V以下

170,000V超過

制限を受ける距離

離隔距離

3mに使用電圧が35,000Vを超える10,000V又はその端数ごとに15cmを加えた値

5.1mに使用電圧が170,000Vを超える10,000V又はその端数ごとに6cmを加えた値

水平離隔距離

送電線が建造物の下方に施設されるときのみ3m

利用制限の内容

物理的利用制限による減価要因として、当該線下地部分は建築が制限又は禁止されることになります。

離隔距離によって建物の高さが制限又は建築禁止
屋根等の材料規制
35,000ボルト超170,000ボルト未満の特別高圧架空電線と接近する建造物の上部造営材は、不燃性又は自消性がある難燃性の建築材料によらなければならないこととされています。
一定の場合に建築が禁止（火災時に爆発・災害の拡大しやすい建物、建築禁止の特約等）その他心理的な減価要因が含まれます。

【図48】

隔離距離

170,000V未満の場合

送電線の下方や側方に建造物等を建築できますが、送電線の外側線より定められた距離（離隔距離）内に建造物等の一部がかからないようにする必要があります。またその構造等にも制約があります。

（計算）

170,000V未満の場合

170,000V以上の場合

上記の離隔距離以内の建築制限の他、送電線の外側線より3ｍの水平離隔距離内の土地に建造物等を建築できません。

（計算）

170,000V以上の場合

（注）電線からの定められた距離を確保しなければならない。

（注１）電線からの定められた距離を確保しなければならない。

（注２）送電線の外側線より水平3ｍ以内は、建造物の構築はできない。

a：離隔距離
θ：最大横振角度

離隔距離（a）

電圧	離隔距離
500,000V	10.05メートル以上
275,000V	6.6メートル以上
154,000V	4.8メートル以上
66,000V	3.6メートル以上

2024年12月24日

路線価図にある借地権割合の表示記号は、全ての借地権に使える？

路線価図等に表示された借地権割合には、地代や権利金に応じて調整が必要な場合があります。

普通借地権

普通借地権（既存借地権を含みます。）の評価は次のとおりです。

借地権割合は、通常、路線価図で正面路線価の後ろに表示してある記号の借地権割合及び倍率表の「借地権割合」欄に記載してある借地権割合を使います。

【表23】借地権割合の路線価図への表示記号

記号	A	B	C	D	E	F	G
借地権割合	90%	80%	70%	60%	50%	40%	30%

ところで、その借地権割合はどのような借地権を想定しているのでしょうか。

借地権の定義

借地上には生活や事業の基盤が築かれているため、その地代の値上げは容易ではなく、抑えられる傾向にあります。そのため、地価の上昇ほど上がらなかったこれまでの地代（継続賃料）と新しく借地する場合の地代（新規賃料）との間に次第に相対的な乖離が生じてきます。この乖離は地主と借地人とが意図して生じさせたものではなく、社会的・経済的変動と共に自然発生的に生じたものです。このいわゆる借地人の借り得分の総和を現在価値に置き直したものが借地権価額とされています。

権利金等の授受に代えて地代を払う場合について、この借地権の定義を図で示すと【図52】のとおりです。

【図52】

通常収受すべき権利金を支払っている場合には、【図53】のようになります。

【図53】

なお、この図では、借地契約時の当初地代が地価の上昇にもかかわらず値上げされていないため、権利金を支払って取得した借地権に地価の上昇に伴う自然発生的な借地権部分があるとしてそれを付加しています。

（注）「相当の地代」と「通常の地代」について
借地権を評価する上で、その定義から、新規に借地する場合の地代（新規賃料）と既に借地権を有する場合の地代（継続賃料）が重要な要素となりますが、その額の計算を一般の人に求めることは困難なため、それぞれを計算しやすくしたものが「相当の地代の年額」と「通常の地代の年額」です。
「相当の地代の年額」は、実際に支払っている権利金の額又は供与した特別な経済的利益の額がある場合であっても、これに関係なく、その土地の自用地としての価額の課税時期の属する年以前3年間の平均額の概ね6％相当額です。
「通常の地代の年額」は、それが不明の時、その自用地としての価額から借地権割合による借地権価額を控除した金額（底地価額）の課税時期に属する年以前3年間の平均額に対して6％をその額として計算してよいことになっています。
なお、地域で地代相場が客観的に確立しているなど「相当の地代の年額」や「通常の地代の年額」が明らかな場合は、その額を基に計算することができますが、その把握が困難なのが実情です。

権利金の授受、地価の下落等の相当な理由なく、相当の地代を引き下げた場合には、【図54】のようになります。

【図54】

地代を引き下げた時点で「借り得分」を借地人に贈与したことになります。その「借り得分」の計算は、次のようになります。

地代引き下げ後の借地権の価額及び貸宅地の価額は、次の（ロ）のとおりです。

借地権の設定に際し、その設定の対価として、通常、権利金その他の一時金を支払う慣行のある地域において、当該権利金の支払いに代え「相当の地代」が支払われている場合などは、次により借地権の額を評価します。

イ　相続又は贈与の時において、「相当の地代」が支払われている場合、又はその土地の賃借について、「土地の無償返還に関する届出書」（法人税基本通達13-1-7）が提出されている場合

（注）ただし、同族法人が土地を借りている場合などで、同族株式を純資産方式で評価する場合は、課税の公平を図るため、土地の評価額からその20％を控除すると共に、同額を資産計上しなければなりません。

ロ　相続又は贈与の時において支払われている地代の年額が「相当の地代」に満たないが「通常の地代」の年額を超える場合は、次の算式により計算した金額になります。

（設例）

相当の地代に満たない地代が支払われている場合の借地権及び貸宅地の評価

自用地価額　5,000万円
過去3年間の自用地評価額の平均額　5,200万円
借地権割合　70％
相当の地代の年額（不明の場合）　5,200万円×6％＝312万円
実際に支払っている地代の年額　260万円

通常の地代
5,200万円×［1－0.7（借地権割合）］×6％＝936,000円
借地権の価額
5,000万円×0.7（借地権割合）×［1-（260万円（実際支払地代）－936,000円（通常の地代））÷（312万円（相当の地代）－936,000円（通常の地代））］＝8,333,333円
貸宅地の価額
5,000万円－8,333,333円＝41,666,667円

この場合、5,000万円の80％を超えているので、5,000万円の80％である4,000万円にとどめます。たとえ、借地権価額が0であっても、借地権者の建物が現にあることによる利用上の制限があるため、最低20％の減額をすることになります。

≪参考≫通常の借地権及び定期借地権（平成4年8月1日施行の新借地借家法で創設）の概要は次表の通りです。

【表24】

要件

区分

借地借家法

旧借地法

定期借地権

普通借地権

既存借地権

一般定期借地権

建物譲渡特約付借地権

事業用借地権

利用目的

限定なし

事業用に限る

限定なし

存続期間

50年以上

30年以上

10年以上
20年以下

30年以上

堅固30年以上
その他20年以上

契約更新

なし

法定更新

終了事由

期間満了

建物譲渡

期間満了

正当事由

定期借地権

定期借地権の価額は、原則として、課税時期において借地人に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評定して金額によって評価しますが、課税上弊害がない限り、次の算式によって評価することになっています。

設例1

設定契約の内容

定期借地権等の種類…定期借地権（設定期間50年）
自用地の価額…相続税評価額6,400万円（通常の取引価額8,000万円）
定期借地権設定時に借地人が支払う権利金の額（契約期間終了時に返還を要しないもの）…800万円
毎年の支払地代…年間84万円（月7万円）

相続税の課税時期等

課税時期…令和6年1月（残存期間40年）
課税時期における自用地の価額…相続税評価額4,000万円（通常の取引価額5,000万円）
路線価図での借地権割合…60％

（計算）

定期借地権等の価額
4,000万円（課税時期における自用地価額）×800万円（定期借地権設定時に借地人に帰属する経済的利益の総額）÷8,000万円（定期借地権設定時における通常の取引価額）×32.835（残存期間年数40年に応ずる基準年利率1％による複利年金現価率）÷39.196（設定期間年数50年に応ずる基準年利率1％による複利年金現価率）＝3,350,852円

（注）定期借地権設定時における通常の取引価額（ここでは8,000万円）は、設定契約等においても明確でなく、かつ、地価変動が著しくない年の時は、その年における自用地価額を0.8で割り戻した価額によって差し支えないとされています。

基準年利率表、複利表（国税庁ホームページ）

設例2

設例1の設定内容のうち、定期借地権設定時に借地人が支払う権利金の額（契約期間終了時に返還を要しないもの）800万円と毎年の支払年間地代84万円（月7万円）を以下のとおり変更した場合の定期借地権等の価額

設定契約の内容

定期借地権等の種類…定期借地権（設定期間50年）
自用地の価額…相続税評価額6,400万円（通常の取引価額8,000万円）
定期借地権設定時に借地人が支払う権利金の額（契約期間終了時に返還を要しないもの）…800万円
毎年の支払地代…年間96万円（月8万円）

相続税の課税時期等

設例1と同じ

（計算）

定期借地権設定時に借地人に帰属する経済的利益の総額
800万円（保証金）－［800万円（保証金）×0.608（設定期間年数50年に応ずる基準年利一1％による複利現価率）］＝3,136,000円
定期借地権等の価額
4,000万円（課税時期における自用地価額）×3,136,000円（定期借地設定時に借地人に帰属する経済的利益の総額）÷8,000万円（定期借地権設定時における通常の取引価額）×32.835÷39.196＝1,313,534円

定期借地権の目的となっている宅地の評価

一般定期借地権以外の定期借地権の目的となっている宅地の評価

次の原則的な評価方法によります。

前記「設例2」の場合、4,000万円（課税時期における自用地価額）－1,313,534円（定期借地権等の価額）＝38,686,466円

ただし、その評価額が、自用地としての価額から自用地としての価額に定期借地権等の残存期間に応ずる場合（【表27】）を乗じて計算した金額を控除した方が低い場合は、その金額によって評価します。

38,686,466円＞4,000万円（課税時期における自用地価額）×（1－0.2（【表27】の割合））＝3,200万円

したがって、3,200万円となります。

【表27】

残存期間	割合
5年	5%
5年超10年以下	10%
10年超15年以下	15%
15年超	20%

一般定期借地権の目的となっている宅地の評価

一般定期借地権の目的となっている宅地については、上記の原則的評価方法に代えて、次のように評価します。

4,000万円（課税時期における自用地価額）－4,000万円（課税時期における自用地価額）×［1-0.6（一般定期借地権が設定された時点の底地割合）×32.835÷39.196（定期借地権の逓減率）］＝20,105,112円

算式中の「一般定期借地権が設定された時点の底地割合」は、【表28】によります。

【表28】

借地権割合

一般定期借地権が設定された時点の底地割合

路線価図

評価倍率表

地域区分

C地域

70%

55%

D地域

60%

E地域

50%

65%

F地域

40%

70%

G地域

30%

75%

（注１）この表にないA地域（借地権割合90％）、B地域（借地権割合80％）及び権利金の収受の慣行のない地域については、一般定期借地権以外の定期借地権目的となっている宅地の評価となります。

（注２）通常の第三者間取引を前提としていますので、定期借地権者と地主との関係が特殊なもの（親族、同族法人等）である場合には、原則的な評価方法によります。

2024年12月20日

区分	内容	評価方法
１純農地【表14】「1」	次に掲げる農地のいずれかに該当するものをいいます（ただし、市街地農地に該当する農地を除きます。）。イ　農用地区域内にある農地ロ　市街化調整区域内にある農地のうち、第1種農地または甲種農地に該当するものハ　イ及びロに該当する農地以外の農地のうち、第1種農地に該当するもの。ただし、近傍農地の売買実例、精通者意見価格等に照らし、第2種農地または第3種農地に準ずる農地と認められるものを除きます。	倍率方式
２中間農地【表14】「2」	次に掲げる農地のいずれかに該当するものをいいます（ただし、市街地農地に該当する農地を除きます。）。イ　第2種農地に該当するものロ　イに該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地に準ずる農地と認められるもの。	倍率方式
３市街地周辺農地【表14】「3」	次に掲げる農地のいずれかに該当するものをいいます（ただし、市街地農地に該当する農地を除きます。）。イ　第3種農地に該当するものロ　イに該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの。	その農地が市街地農地であるとした場合の価額（宅地比準方式）×80％^（注）
４市街地農地【表14】「4」	次に掲げる農地をいいます。イ　農地法第4条または第5条に規定する許可（以下、「転用許可」といいます。）を受けた農地ロ　市街化区域内にある農地ハ　農地法の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの	宅地比準方式または倍率方式

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その農地の1㎡当たりの価額

その農地の評価額

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普通借地権

借地権の定義

定期借地権

設例1

設定契約の内容

相続税の課税時期等

設例2

設定契約の内容

相続税の課税時期等

定期借地権の目的となっている宅地の評価

一般定期借地権以外の定期借地権の目的となっている宅地の評価

一般定期借地権の目的となっている宅地の評価