土地の価値に与える間口の影響力を加味して正面路線価を判定します。
宅地がどの程度公道に接する部分を持っているかは、宅地の利用効率に大きく影響し、その土地の市場価格にも影響します。接面街路の途中で路線価が異なっている場合には、その接面距離の影響力を加味して、正面路線価を判定する必要があります。
（計算例）
この場合、この土地全体の評価額に比較的大きい影響力を与えているのはB路線ということになりますから、正面路線価は83,000円となります。
間口距離の算定の基礎となっているのは、標準的宅地と比較可能な想定整形地ですから、これをいつも念頭ににおいて考えましょう。
路線価方式では、宅地評価にあたっては常に接面する路線の標準的宅地との比較において、価格格差がどの程度有るかを自分なりに考えながら画地調整を行うことが大切です。宅地がどの程度公道に接する部分を持っているかは、宅地の利用効率や建物の建築制限に大きく影響し、さらに、その土地の市場価格にも影響します。間口距離は宅地の価格に影響する大きな要因です。
標準的宅地（網掛部分）は間口と奥行きのバランスがとれ、有効利用という点では最適規模です。それに対して、面積は同じでも、間口がｂ、あるいは奥行がｃである土地は、標準
的宅地と比較して、間口と奥行きのバランスが良くないため、利用効率が悪いといえます。
評基通では、標準宅地に対する補正率を地区区分ごとに次のように定めています。
|
間口距離 |
地区区分 |
ビル街地区 |
高度商業地区 |
繁華街地区 |
普通商業 |
普通住宅地区 |
中小工場地区 |
大工場地区 |
4未満 |
– |
0.85 |
0.90 |
0.90 |
0.90 |
0.80 |
0.80 |
4以上6未満 |
– |
0.94 |
1.00 |
0.97 |
0.94 |
0.85 |
0.85 |
6以上8未満 |
– |
0.97 |
1.00 |
0.97 |
0.90 |
0.90 |
8以上10未満 |
0.95 |
1.00 |
1.00 |
0.95 |
0.95 |
10以上16未満 |
0.97 |
1.00 |
0.97 |
16以上22未満 |
0.98 |
0.98 |
22以上28未満 |
0.99 |
0.99 |
28以上 |
1.00 |
1.00 |
|
奥行距離／間口距離 |
地区区分 |
ビル街地区 |
高度商業地区 |
普通住宅地区 |
中小工場地区 |
大工場地区 |
２以上３未満 |
1.00 |
1.00 |
0.98 |
1.00 |
1.00 |
３以上４未満 |
0.99 |
0.96 |
0.99 |
４以上５未満 |
0.98 |
0.94 |
0.98 |
５以上６未満 |
0.96 |
0.92 |
0.96 |
６以上７未満 |
0.94 |
0.90 |
0.94 |
７以上８未満 |
0.92 |
0.92 |
８以上 |
0.90 |
0.90 |
なお、間口距離は想定整形地によって以下のような方法で測ります。
１）接面距離は想定整形地（点線）を入れることで、aの距離が間口距離となることがわかります。
2）路線に面した想定整形地（点線）を入れると、接面距離はaですが、bの幅員でも差し支えありません。
３）想定整形地が公道に面している場合と比較して接面距離を考えると間口距離はaとなります。
４）屈折路に面する土地の場合は、接面距離が長い路線（c）に面した想定整形地を入れ、接面距離b＋cが想定整形地aの距離を超えた場合は、aに止めます。
５）最も想定整形地の面積が小さくなるように取り、aが間口距離となります。
袋地は、通路部分である土地の一部が細くなっているだけで他の部分と一体となっている不整形な宅地と考えます。
袋地も不整形地の一種ですが、前面の他人所有地が大きく土地の価値を下げている点が特徴です。不整形地と同じような評価方法を用います。
【図29】のようなケースで説明すると次のようになります。
まず「不整形地の場合の奥行価格補正率」の「（4）差引計算により評価する方法」により、奥行価格調整をします。
次に、奥行価格調整後の価額に不整形地補正率を乗じます。
（計算例）
①奥行価格調整後の価額
②不整形補正率の計算
③評価額
285,452円×0.79（不整形補正率）×232㎡＝52,317,642円
無道路地の通路部分は、その部分を単独で買い取る必要がある部分として評価します。
無道路地は道路をつけて初めてその市場価値が生じますので、少なくとも袋地にしないと評価ができないわけです。それには道路敷設費がかかりますが、その相当額を通路部分の評価額として控除するのが評価上の特徴です。ですから、袋地の場合と異なり、通路部分の評価に際して、画地補正はしないことになります。具体的な無道路地の評価は次のとおりです。
財産評価基本通達では、「無道路地とは、道路に接しない宅地（接道義務を満たしていない宅地を含む）をいう。」と定められています。道路への開口部がないのでは、宅地の場合はほとんど利用することはできません。開口部である間口があることで市場性を持つことができます。
間口は一般的に建築基準法第43条の接道制限があり、少なくとも2ｍ幅の通路が必要ですので、2ｍとして計算します。
（注）必要となる通路の幅員は土地の所在する市区町村や通路の長さによって異なる場合があります。
①無道路地と前面宅地を合わせた土地の価額
100,000円（路線価）×0.91（奥行距離40ｍに対応する奥行価格補正率）×800㎡（無道路地と前面宅地の合計地積）＝72,800,000円
②前面宅地の価額
100,000円（路線価）×1.00（奥行距離20ｍに対応する奥行価格補正率）×400㎡（前面宅地の地積）＝40,000,000円
③無道路地の奥行価格補正後の価額
（72,800,000円（無道路地と前面宅地を合わせた土地の価額）－40,000,000円（前面宅地の価額））÷400㎡（無道路地の地積）＝82,000円
①0.9（奥行長大補正率）×0.9（間口狭小補正率）＝0.81
②かげ地割合＝（800㎡－400㎡）÷800㎡≒0.50
0.79（不整形地補正率表の補正率）×0.9（間口狭小補正率）＝0.71（小数点2位未満切捨）
①と②の低い率、0.71を採用します（0.6を下限とします。）。
82,000円×0.71（不整形地補正率）×400㎡＝23,288,000円
100,000円×40㎡（通路部分の地積2ｍ×20ｍ）＝4,000,000円
＜23,288,000円（無道路地の不整形地補正後の価額）×40％（限度割合※）
※この限度割合とは、評基通20-2（無道路地の評価）「《不整形地の評価》の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲において相当と認められる金額」のことです。
23,288,000円－4,000,000円＝19,288,000円
この場合、奥行価格補正は、「不整形地の場合の奥行価格補正率」の「（3）近似整形地を基として評価する方法」と「（4）差引計算により評価する方法」が合理的と考えられますので、これを使って計算します。
①近似整形地（abcd）と隣接する整形地（befc）を合わせた土地（aefd）の価額
100,000円（路線価）×0.95（奥行距離30ｍに対応する奥行価格補正率）×600㎡（近似整形地（abcd）と隣接する整形地（befc）を合わせた土地（aefd）の合計地積）＝57,000,000円
②隣接する整形地（befc）の価額
100,000円（路線価）×1.00（奥行距離10ｍに対応する奥行価格補正率）×200㎡（隣接する整形地（befc）の地積）＝20,000,000円
③不整形地の奥行価格補正後の価額
（57,000,000円（近似整形地（abcd）と隣接する整形地（befc）を合わせた土地の価額）－20,000,000円（隣接する整形地（befc）の価額））÷400㎡（不整形地の面積）＝92,500円
92,500円×400㎡＝37,000,000円
①0.9（奥行長大補正率）×0.9（間口狭小補正率）＝0.81
②かげ地割合＝（700㎡－400㎡）÷700㎡≒0.428
0.85（不整形地補正率表の補正率）×0.9（間口狭小補正率）＝0.76（小数点2位未満切捨）
①と②の低い率、0.76を採用します（0.6を下限とします。）。
92,500円×0.76（不整形地補正率）×400㎡＝28,120,000円
100,000×20㎡（通路部分の地積）＝2,000,000円＜28,120,000円（無道路地の不整形地補正後の価額）×40％（限度割合）
28,120,000円－2,000,000円＝26,120,000円
この場合のがけ地とは、他の宅地部分と共に一体として宅地を形成している傾斜地のことです。
この場合のがけ地とは、宅地の一部にのり面があり宅地と一体となってその効用に貢献している斜面のことで、山の斜面という意味ではありませんので、早合点しないように注意が必要です。あくまで「がけ地等を有する宅地」という表現になっているのです。「法面（のり面）」と考えた方がわかりやすいでしょう。
具体的ながけ地の評価は次のようになります。
がけ地補正率の計算
120㎡÷370㎡≒0.324（小数点第3位未満四捨五入）
がけ地割合0.324の場合のがけ地補正率＝0.87
|
がけ地面積／総面積 |
がけ地の方位 |
南 |
東 |
西 |
北 |
0.10以上 |
0.96 |
0.95 |
0.94 |
0.93 |
0.20以上 |
0.92 |
0.91 |
0.90 |
0.88 |
0.30以上 |
0.88 |
0.87 |
0.86 |
0.83 |
0.40以上 |
0.85 |
0.84 |
0.82 |
0.78 |
0.50以上 |
0.82 |
0.81 |
0.78 |
0.73 |
0.60以上 |
0.79 |
0.77 |
0.74 |
0.86 |
0.70以上 |
0.76 |
0.74 |
0.70 |
0.63 |
0.80以上 |
0.73 |
0.70 |
0.66 |
0.58 |
0.90以上 |
0.70 |
0.65 |
0.60 |
0.53 |
「がけ地補正率表」に定められた方位の中間を向いているがけ地は、それぞれの方位のがけ地補正率を平均して求めます。
[0.88（がけ地割合0.324の場合の南方位のがけ地補正率）＋0.87（がけ地割合0.324の場合の東方位のがけ地補正率）]÷2＝0.875
二方向にがけ地部分を有する宅地のがけ地補正率は、評価対象地の総地積に対するがけ地部分の全地積の割合に応ずる各方位別のがけ地補正率を求め、それぞれのがけ地補正率を方位別のがけ地の地積で加重平均して求めます。
｛100㎡（東方位のがけ地の地積）＋100㎡（南方位のがけ地の地積）｝÷450㎡（評価対象地の総地積）＝0.444
がけ地割合0.444の場合の東方位のがけ地補正率…0.84
がけ地割合0.444の場合の南方位のがけ地補正率…0.85
｛0.84（東方位・がけ地割合0.444のがけ地補正率）×100㎡（東方位のがけ地の地積）＋0.85（南方位・がけ地割合0.444のがけ地補正率）×100㎡（南方位のがけ地の地積）｝÷200㎡（がけ地部分の全地積）＝0.845
容積率は、有形的利用及び権利の態様と収益性に大きく影響する土地の価格の形成要因ですので、特に商業地ではその率をよく確認しておくことが必要です。
容積率は、土地の用途並びに有形的利用及び権利の態様に大きく影響を与え、その市場価格に直結します。そのため、一画地の土地が容積率の異なる二つの地域にわたる【図35】のような場合には、評価額を調整する必要があります。
正面路線価はその全部が容積率600％である標準宅地を基準に評定されていますので、その路線価を基に計算した価額を減額調整する必要があります。
700,000円×1.00（奥行距離45ｍに対応する奥行価格補正率）×900㎡＝630,000,000円
[1-（600％×600㎡＋400％×300㎡）÷（600％×900㎡）]×0.8（容積率が価額に影響を及ぼす影響度）＝0.089（小数点以下3位未満四捨五入）
630,000,000円－630,000,000円×0.089（減価率）＝573,930,000円
|
地区区分 |
影響度 |
高度商業地区、繁華街地区 |
0.8 |
普通商業・併用住宅地区 |
0.5 |
普通住宅地区 |
0.1 |
|---|
遺産分割とは、被相続人（亡くなった方）が残された遺産を相続人間で分けることです。
被相続人が、遺産の分配に関して遺言書を残しておられない場合、相続開始（被相続人の死亡）と同時にその財産は相続人全員で共有している状態となります。
しかし、いつまでも共有状態を続けるわけにはいかないので、各財産を誰が取得するか決めなければなりません。（ただし、財産の種類によっては、共有状態とならず、分割の対象となる遺産から除外されるものもあります。）
このように相続財産を誰が取得するか決めて相続人間で分配することを遺産分割といいます。
遺産分割を行う際には、相続人が全員で分割協議を行う必要があります。
遺産分割を行わずに、全ての遺産を相続人全員の共有財産として残しておくことも可能ですが、共有のままではその財産の管理や運用に支障を生じ、将来もめ事の原因となりかねません。
それを未然に防ぐためにも、相続が発生した際には早期に遺産分割の協議をして個々の遺産を各相続人に配分しておくことが必要です。
不動産については、自宅は配偶者が、あるいは事業継承のために後を継ぐべき相続人（長男など）が相続するというケースが多いようです。また、金融資産を含めてほとんどの財産を配偶者に相続させるというケースもあります。配偶者の税額軽減を使えば、一定の枠（1億6千万円または全財産の半分）までなら配偶者の納めるべき相続税額は0になり、一見すると有利です。
ただ、長い目でみると、早い段階で財産を次の世代に移しておいた方が得な場合もあります。例えば、お父様が亡くなってお母様が遺産の多くを相続されたような場合、お母様ご自身が既にお持ちの財産と相続で取得された財産とを合わせると、次の相続のときに納める税額が極めて多額になってしまうということもあり得ます。
2018年の相続法改正によって、配偶者居住権という制度が新設されました。遺産分割協議の中で、配偶者居住権の取得を希望し共同相続人全員の合意を得れば、自宅の敷地・建物を相続しなくても、配偶者は終生居住建物の使用収益ができるという権利です。（分割協議によるほか、遺産分割の審判や遺贈・死因贈与によっても取得することができます。）この制度は、2020年4月1日から施行されています。
遺産分割協議とは、相続発生後、相続人全員の協議によって相続財産の分配を決めることをいいます。
一部の相続人を排除して他の相続人だけで分割協議を行った場合、その分割は無効です。
後から他の相続人が出現したりして、先の分割協議が相続人全員によるものでなかったようなときには、有効な遺産分割協議としては成立していませんので、新しく判明した相続人も加え改めて相続人全員による分割協議が必要です。
一旦有効な分割協議が成立した後に、遺産分割協議をやり直すことは可能です。
その際も、相続人すべての合意が必要です。
ただし、再分割の内容によっては、贈与税その他の税金を課されることもありますので注意が必要です。
2018年の相続法改正によって、自筆証書遺言が作成し易くなっています。
遺言とは、死後の財産の処分等について、被相続人が生前に自分の意思を表示しておくもので、法的に効力をもつのは、財産の処分や認知・相続人廃除などの身分行為に関する事項です。
自分の財産をどう処分するかは（相続人の遺留分を侵害するものでない限り）自由に決められるのが原則ですので、被相続人が、遺言でどの財産を誰に取得させるかも含めて死後の財産の分配を予め決めている場合には、遺産分割協議を経る必要はありません。ただし、分配する財産の割合だけしか決められていなければ、相続人の協議によって具体的な財産を誰がどのように取得するかを決める必要があります。
遺言には、事故等の緊急時にのみ認められる特別方式の遺言と通常時いつでも作成できる普通方式の遺言とがあります。
普通方式の遺言には、次の3つのものがあります。
文字通り、遺言者が自筆で作成する遺言です。従前は、遺言の全文、日付、氏名を遺言者が自筆で書いて押捺することが要件とされ、代筆やパソコン等による印字は認められていませんでした。2018年の相続法改正によって、不動産や預貯金等の財産目録については、代筆やワープロ作成が可能となり、不動産登記事項証明書や預貯金通帳の写しなどを添付して財産目録とすることもできるようになりました。それらのすべてのページに署名・押印が求められる点はやや面倒ですが、この自筆証書遺言の方式緩和は、特に高齢者にとっての負担軽減を意図したもので、2019年1月13日から既に施行されています。
更に、今回の相続法改正に伴い、「法務局における遺言書の保管等に関する法律」が制定されました。
従前、自筆証書遺言については、遺産分割前に家庭裁判所での検認手続が必要でしたが、この保管制度を利用すれば法務局で本人確認の上、形式審査も行うので、相続開始後の検認の手続は不要となり、遺言書に基づいてすぐに遺産分割手続に入ることができます。
法務局で、日付の誤りや署名・押印漏れなど方式の不備がないかチェックされ、紛失や破棄、偽造等のおそれもなくなりますので、後日の無用な紛争を避けることができます（もっとも、遺言書の内容そのものや有効・無効の争いまで防ぐことはできません）。
ただ、この制度を利用するためには、遺言者本人が法務局に遺言書（無封・原本）を持参して保管申請をする必要があり、代理申請は認められません。ですから判断力などはしっかりして文字も書けるけれど、外出等が困難な場合に使えないのは難点です。
この保管制度は、2020年7月10日から全国の法務局で始まり、申請できる遺言書保管所は、遺言者の住所地、本籍地、所有する不動産の所在地のいずれかを管轄する遺言書保管所となります。
公証人が法律の定める方式で作成する遺言書です。
遺言者が遺言の趣旨を公証人に口授することや遺言能力（遺言の内容とその法律効果を弁識・判断し得る能力）などの要件に加えて、証人2人以上の立会いが必要です。
そのメリットは、相続開始後の検認手続が不要であること、原本が公証役場で保管される紛失の危険がないこと、平成元年以降に作成されたものについては、全国の公証役場で検索が可能で遺言書の存在が明らかになることなどです。（自筆証書遺言についても上述した保管制度を利用すれば、これらの点でのデメリットはほぼ解消されることになります。）
公正証書遺言の要件のうち、次の二点は、特に留意する必要があります。
これらの要件に欠けるとして裁判で無効とされた例も散見されます。（公証人が作成したからといって有効になるわけではありません。）
遺言の内容を誰にも知られたくない場合に用いる方式です。
遺言者が作成した遺言書に署名・捺印した上で封筒に入れて封印（遺言書に押したものと同じ印鑑）し、これを公証人及び証人2人以上の前で提出して、公証人の認証をもらいます。自筆証書の場合と異なり、遺言書の内容はパソコンやワープロでも構いませんが署名だけは自署する必要があります。また、公証役場で保管するわけではないので、紛失等のおそれはありますし、公証人は封印後の認証をするだけで遺言書自体の形式チェックはできませんから、相続開始後の検認手続も必要です。
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被相続人が亡くなりその遺産の分割について相続人の間で話合いがつかない場合には、家庭裁判所の遺産分割の調停、又は審判の手続を利用することができます。調停手続を利用する場合は遺産分割調停事件として申し立てます。この調停は相続人のうちの一人、もしくは何人かが他の相続人全員を相手方として申し立てるものです。
調停手続では、当事者双方から事情を聴いたり、必要に応じて資料等を提出してもらったり、遺産について鑑定を行うなどして、事情をよく把握したうえで各当事者がそれぞれどのような分割方法を希望しているか意向を聴取し、解決案を提示したり解決のために必要な助言をし、合意を目指し話合いが進められます。
話合いがまとまらず調停が不成立になった場合には自動的に審判手続が開始され、裁判官が遺産に属する物、又は権利の種類及び性質その他一切の事情を考慮して審判をすることになります。
誰が相続人かによって必要書類も変わってきます。遺産分割は相続人全員でしなければならないので、相続人に漏れがないか確認する必要があるからです。
相続人が、被相続人の配偶者と子及びその代襲者（孫）又は子及び代襲者のみ
相続人が、被相続人の配偶者と直系尊属（父母・祖父母等）又は直系尊属のみ
配偶者のみ、配偶者と兄弟姉妹及びその代襲者（甥・姪）又は兄弟姉妹（その代襲者）のみ
言い分を裏付ける証拠書類や領収書（契約書等）がある場合は、そのコピー等を提出することが求められます。
早期の解決を行うにはこのような証拠が必要になります。
調停の申立てにおいては、これらのほかに、財産や債務に関するデータが確認できるもの、その他の財産の状況、生活の状況に関する資料等を提出することになります。
各簡易裁判所で細かい運用を定めている場合があり、詳細に関して質問できます。
申立先の簡易裁判所を管轄する地方裁判所のウェブサイトを確認してください。
裁判所によって求められる書類が違うので十分に確認する必要があります。
簡易裁判所で調停申立書の用紙とその記載方法の見本をよく確認して記載ミスがないように慎重に明記していきましょう。
調停の申立てをする方を「申立人」として、住所と氏名、郵便番号、電話番号などを明記して、相手の住所や氏名をしっかり明記しておきましょう。
提出すべき申立書の数は相手方の数に1を加えた数になります。例えば相手方が1人の場合は2部提出になりますので、忘れずに一部を多く作成する必要があります。
不動産の登記簿謄本又は登記事項証明書は法務局で入手することができます。
相続にトラブルが発生する可能性はよくあります。
他の相続人との不一致が原因で相続の手続きが進まないこともあります。
慎重に遺産分割協議を行い、後にトラブルがないように進めていくことが大切です。
複雑なトラブルや解決できない問題の時には、専門家に相談する必要があります。
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相続した土地を売却する場合、基本的に「売却益」があれば譲渡所得税が課税されます。譲渡する年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えていれば譲渡益（値上益）の20%（復興特別所得税をいれると20.315%）、5年以内ですと39%（同39.63%）です。
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新株引受権とは、株式会社が新株を発行する際、それを優先的に引き受ける権利のことを言います。一般的に会社が増資などで新株を発行する際には株主の持ち株割合に応じて平等に新株を分配しなければいけません。
同族会社の新株の割当てを受けた者がその新株を引き受けずに、代わってその株主の親族等が引受権を行使した場合には、その新株引受権は贈与によって取得されたものとみなされ、贈与税が課税されることになります。
また、増資前の株式の割合に応じて新株の引受がなされなかった場合についても、その割合を超える新株引受権の割当て部分について贈与によって取得したものとみなされます。
なお、会社法においては自己株式の処分による株式の割当てについても新株発行と区別せずに扱うこととされているため、贈与税の取扱い上、新株の発行及び自己株式の処分に係る引受権を総称して「募集株式引受権」と定義しています。
同族会社が新株の発行（当該同族会社の有する自己株式の処分を含む。）をする場合において、当該新株に係る引受権（以下「募集株式引受権」という。）の全部又は一部が会社法に掲げる者（当該同族会社の株主の親族等（親族その他法施行令第31条に定める特別の関係がある者をいう。以下同じ。）に限る。）に与えられ、当該募集株式引受権に基づき新株を取得したときは、原則として、当該株主の親族等が、当該募集株式引受権を当該株主から贈与によって取得したものとして取り扱うものとする。
相続税法基本通達9-4
誰からどれだけの数の募集株式引受権の贈与があったものとするかは、次の算式により計算されます。この場合においてその者の親族等が2人以上あるときは、当該親族等の1人ごとに計算します。
Ａ×Ｃ/Ｂ＝その者の親族等から贈与により取得したものとする募集株式引受権数
Ａ：他の株主又は従業員と同じ条件により与えられる募集株式引受権の数を超えて与えられた者のその超える部分の募集株式引受権の数
Ｂ：当該法人の株主又は従業員が他の株主又は従業員と同じ条件により与えられる募集株式引受権のうち、その者の取得した新株の数が、当該与えられる募集株式引受権の数に満たない数の総数
Ｃ：Ｂの募集株式引受権の総数のうち、Ａに掲げる者の親族等（親族等が2人以上あるときは、当該親族等の1人ごと）の占めているものの数
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