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  • 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

    被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

    被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

    制度の概要

    亡くなった方が下記のような一定の要件を備えていると、譲渡者一人当たり最高3,000万円(相続等した相続人の数が三人以上の場合は2,000万円。)の特別控除を受けることができます。

    1. 相続開始直前(亡くなった方が老人ホーム等に入居していた場合はその入居直前)まで一人で住んでいた
    2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋と敷地
    3. 区分所有建物でない
    4. 家屋を取り壊してその敷地を譲渡、または、耐震改修を行って家屋及びその敷地を譲渡
      (家屋及びその敷地を譲渡し、その譲渡の翌年2月15日までにその家屋の取り壊し又は耐震改修を行う場合を含みます。)

    相続又は遺贈により取得した「被相続人居住用家屋」又は「被相続人居住用家屋の敷地等」を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から一人当たり最高3,000万円(被相続人居住用家屋及びその敷地等を相続又は遺贈により取得した相続人が三人以上である場合は2,000万円。以下同じです。)まで控除することができます。
    これを、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。

    被相続人居住用家屋」とは、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいい、主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。

    1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
    2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
    3. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
      (注)要介護認定等を受けて老人ホーム等に入居するなど、特定の事由により相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件(国税庁ホームページ「タックスアンサー№3307」をご参照ください)を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋も含まれます。

    被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前において、上述の被相続人居住用家屋の敷地や借地権をいいます。
    相続物件が、相続開始の直前において敷地や借地権が母屋と離れなど用途上不可分の関係にある2以上の建築物の敷地であった場合には、その土地のうち、主として被相続人が居住していた家屋、たとえば母屋などの、床面積に応じた土地の割合について特例の対象となります。

    【具体例】

    (出典:国税庁ホームページ「タックスアンサー」№3306)

    特例を受けるための適用要件

    1. 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
    2. 次のA、B又はCの売却をしたこと。
      1. 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次のaの要件に当てはまることが必要です。
        1. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
        2. 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
      2. 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。被相続人居住用家屋は次のaの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次のb及びcの要件に当てはまることが必要です。
        1. 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
        2. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
        3. 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
      3. 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売る場合で、次のa及びbの要件に当てはまること(上記Aに掲げる譲渡に該当するものを除きます。)。
        1. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
        2. 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと、または被相続人居住用家屋の全部の取壊し等を行ったこと。
    3. 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
    4. 売却代金が1億円以下であること。
    5. 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
    6. 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
    7. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
      特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

    適用を受けるための手続

    この特例の適用を受けるためには、次に掲げる場合の区分に応じて、それぞれ次に掲げる書類を添えて確定申告をすることが必要です。

    1. 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
      1. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
      2. 売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの
        1. 売った人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続又は遺贈により取得したこと。
        2. 被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
        3. 被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。
      3. 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書
      4. 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
      5. 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
    2. 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
      1. 上記1のA、B及びEに掲げる書類
      2. 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書
    3. 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った後、その譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなった場合または被相続人居住用家屋の全部の取壊し等を行った場合(上記1に該当する場合を除きます。)
      1. 上記1のA、B及びEに掲げる書類
      2. 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書
      3. 次のいずれかの書類
        1. 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
        2. 登記事項証明書その他の書類で、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの期間内に被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした旨を証する書類

    なお、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請は、売った資産(被相続人居住用家屋)が所在する市区町村に対して事前に(確定申告の前に)行う必要があり、その際、亡くなった方の状況に応じて、介護保険の被保険者証等のコピー、老人ホーム等が保有する書類のコピー、電気・ガスの使用中止日が確認できる書類など、時間の経過とともに入手が難しくなるものや、家屋の取壊しに関する特約・覚書など売買契約前に買主側と協議が必要なものの提出が求められる場合も多くあります。確認書の交付には日数もかかりますので、この特例の適用の検討段階から市区町村のホームページや申請窓口で確認・相談を行うなど、早めに準備を進めておくことが重要です。

    ※「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請手続や提出書類については、被相続人居住用家屋の所在する市区町村のホームページのほか、国土交通省ホームページ「空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除)」でも確認することができます。


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    • 一般動産の相続税評価

      一般動産の相続税評価

      一般動産の相続税評価

      財産

      財産は法律的には、不動産・動産・債権・無体財産に分けられます。

      不動産は土地及びその定着物をいいます。土地と建物は別の不動産として認識されます。

      無体財産は、著作権などの知的財産権を意味します。無体財産については民法には規定がなく、著作権法などに定められ特別な財産権としての扱いを受けます。

      債権は他者に一定の行為を請求する権利であり、民法に詳細な規定があります。

      そして、動産はそれ以外のすべての有体物を指して意味する言葉です。身の回りにある家財などで手に触れることができるものはすべて動産です。

      この動産を、財産評価基本通達は一般動産、棚卸商品等、牛馬等、書画骨とう品及び船舶に区分して評価方法を定めています。

      なお、法律的には債権などに該当しそうですが株式も動産として分類されます。しかしながら、財産評価基本通達では、特別なカテゴリーに分類されるものとして別途規定を設けています。

      一般動産の相続税評価の方法

      一般動産とは

      事業を営む者が所有し事業の用に使用する機械及び装置、器具、工具、備品、車両運搬具や一般家庭用の家具、什器、衣服、非事業用の車両運搬具等がその代表的なものとなります。

      また、一般動産の価額は、原則として1個又は1組ごとに評価することとされていますが、家庭用動産、農耕用動産、旅館用動産等などは、1個又は1組の価額が5万円以下のものに限り、一括して、1世帯、1農家、1旅館ごとに評価することが認められます。

      一般動産の評価方法は、原則的には売買実例価額、精通者意見価格等を参酌することとなっています。ただし、これにより評価することが困難な場合には、原価法(減価償却方法は定率法)により評価します。

      調達価格が不明の場合には、再調達価格から経過年数による償却費合計額又は減価の額を控除して算出します。この場合の償却方法は定率法によります。

      動産であっても、仏壇仏具や神具、その他の祭祀財産については課税されません。これらは国民感情上、課税することがなじまないと判断されるためです。
      また、歴史的価値のある美術品などで相続税の申告期限まで(被相続人の死亡の翌日から起算して10ヶ月以内)に国や地方公共団体・特定の公益法人に寄付を済ませた財産も課税されない場合もあります。

      このように、動産は一括して評価されたり、目的物の性質によって課税されなかったり、寄付により課税を免れるなど不動産とは異なり様々な特殊な扱いがされることとなります。



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      • 一般的な相続税コンサルティングで注意すること

        一般的な相続税コンサルティングで注意すること

        一般的な相続税コンサルティングで注意すること

        市販の書籍に記載されている相続税の節税ノウハウの疑問点、問題点

        市販の相続税節税マニュアルと、それらの書籍を下書きにした提案を受ける場合の注意は次のとおりです。

        相続税の全額を支払うだけの生命保険に入りましょう

        試算した相続税の全額を支払うほどの生命保険に入る必要はありません。

        満期返戻金のある生命保険を中途解約すると元本割れの可能性があります。
        低金利で資金が長期に寝てしまうデメリットもあります。
        多額のお金を長期低金利に固定して運用するつもりならば良いかもしれませんが、相続税の節税という観点から考えると、非課税の枠(500万円×相続人数)で加入すれば十分です。

        節税効果が非課税枠に限定されるのに、なぜそのような提案を受けるのでしょうか

        理由は二つ有り、一つは遺産を分割する手間が省けるというメリットがある、もう一つは提案する方の都合。

        遺産を分割する手間が省けるというのは、死亡保険は指定された受取人が手続きを行うと、相続開始後2週間ほどで支払われるからです。死亡保険は受取人が単独で手続きできます。
        被相続人名義の預金を降ろすには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等や相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明、銀行指定の書類にサインが必要です。預金は相続人全員の協力が必要です。

        提案する方の都合というのは、税理士が保険会社から保険販売手数料を得るためです。

        非課税枠は500万円×相続人数

        あるドクターが所得税の顧問税理士に相続税対策を依頼したところ、3億円の保険に入ることを勧められました。
        気の良いドクターが勧められるままに保険契約をしたところ「これで安心です。いざという時には奥様やお子様はこの保険で相続税を払えます」と胸を張って言われたそうです。
        あくまで推定ですが、その税理士は、保険を売って4%の販売手数料を手にしたのです。
        現金や預金で1,500万円残すと丸々税金の対象です。税率が30%なら450万円が、40%なら600万円が税金です。妻と子ども2人、合計3人の相続人がいる人が、生前に預金1,500万円を生命保険に変えれば、1,500万円に税金はかからなくなります。生命保険の非課税枠を超えると超えた部分は税金の対象です。

        例:相続人が3人なら1,500万円まで非課税です。
        500万円×3=1,500万円

        それ以上の節税効果はありません。
        それ故、多額の生命保険契約を勧める人は、「相続税対策」ではなく「相続対策」だと言うのですが、多額の生命保険契約を行うと、保険金を受け取る人とそうでない人に差が生じてしまいます。(生命保険は、原則として民法上の遺産ではないため、遺留分の計算が変わってしまうのです。)

        財産の運用という面から見ると、生命保険契約は原則として現在の低金利で長期の定期預金をするのと同一の効果を生んでしまいます。中途解約をすると元本割れを起こす、金利0.1%で10年の定期預金を行なうのと同じような運用を選択しているのです。

        生前にたくさん贈与してしまいましょう

        限界税率を意識した贈与は効果的です。(あげたことにするのではなく、本当にあげればの話ですが)

        平成27年の税制改正で「20歳以上の子や孫に対する300万円を超える贈与税の税率」は、他の人に対する贈与税の税率より低くなっています。
        本来、贈与税の税率は高く設定されていて、多額の財産を贈与すると相続税よりも多めの税金を負担するようになっています。相続税が課税されるべき財産が生前に散逸するのを防ぐ目的で相続税より高率の贈与税が用意されていたのですが、政府は、景気刺激のために平成27年に方針を転換しました。次世代への財産の早期移転を促し、相続財産が生前に若い世代に移転するのを促進しようとしているのです。

        なお、令和6年1月1日の相続開始分から贈与税の相続加算期間が3年から7年に延長・拡大されました。
        贈与者が元気な内から、計画的に贈与することが必要です。
        事前に専門家にご相談ください。

        税理士法人日本税務総研は、独自の推定遺産総額と効果的な贈与額の算出シュミレーションプログラムを開発しています。限界税率を意識した贈与ならば、遺産総額3億円、相続人子ども2名なら1人当たり年間1,200万円が最も高率的な節税が可能です。


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        • 遺産の相続登記は義務か?

          遺産の相続登記は義務か?

          遺産の相続登記は義務か?

          遺産相続で土地や建物などいわゆる不動産を取得した場合に、相続登記の手続きをする必要があります。

          以前はこの相続登記は法律によって義務付けられているわけではありませんでしたが、相続登記がされないために登記を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺環境の悪化や公共工事の阻害など社会問題となっていたため、2024年4月1日以降は相続登記の申請が義務化されました。

          もっとも、相続登記の義務化にかかわらず、相続が発生した場合の不動産相続登記手続きは必要なものです。

          その理由の一つは、不動産を相続した相続人がその不動産を売却しようとする場合、相続登記を行っていなければ自分が所有者だと証明できないからです。

          買う側からしても、登記のない不動産を敢えて買うようなリスクを冒す人はいないでしょう(登記所も登記名義人でない人からの移転登記は受付けてくれません。)

          売却をしようと思った時点で相続登記をしても良いのですが、相続人が複数の場合には単独で登記することはできません。他の相続人のハンコを貰うにも、相続人間が良い関係のままとは限りませんし、相続人の中に認知症その他で自分の意思を表明できない人がいて法定代理人を必要とする場合など、その申請から登記完了までの手続きが非常に複雑になります。また、途中で相続人の誰かが亡くなって次の相続が発生し、関係者が増えてしまうと手続きは更に煩雑です。

          悪くすると、必要書類が揃えられず相続登記そのものができないこともあり得ます。

          最悪の状況として挙げられるのは、相続人の内の一人がその不動産について共同相続の登記(法定相続分どおりの共同相続登記は単独でも可能です)をした上で、その共有持分を処分してしまったなどということも考えられる訳です。

          相続人はその所有権を確固たるものにする為にも、不動産を相続した際には速やかに相続登記をする必要があると言えるでしょう。


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          • 相続登記の申請方法

            相続登記の申請方法

            相続登記の申請方法

            相続登記とは

            遺産分割で相続した土地や建物などの不動産は、相続登記の申請をする必要があります。

            相続登記の申請とは、簡単に言えば不動産の名義変更をすることです。

            (2024年4月1日以降、相続登記の申請が義務化されました。この申請は取得を知った日から3年以内に行わなければなりません。)

            相続は人が生きている限り後世代に継続されます。

            そのためにも、必ず行う必要のある手続きです。

            相続登記の申請

            相続登記は、相続する不動産を管轄している法務局に申請します。
            申請人は原則として相続人になります。
            相続登記証明書、登記原因証明情報、住民証明情報、登記に必要とされる登録免許税を準備して申請してください。
            相続登記は、法定相続、遺産分割、遺言書の三つに大きく分類されており、それぞれの相続登記にあった各種証明書の取得が必要です。


            相続登記は相続人自身で申請できないものではありません。
            しかし、不動産の所有関係や権利関係が他者を含み複雑な場合、必要書類や手続きも相応に複雑化します。
            また、十分な時間がなければ個人での申請は非常に難しくなります。
            そのような場合、日本税務総研にご相談ください。


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            • 相続放棄をした者がいる場合の相続登記

              相続放棄をした者がいる場合の相続登記

              相続放棄をした者がいる場合の相続登記

              相続放棄

              相続放棄とは相続人が相続財産を承継しないという意思表示です。
              被相続人(亡くなった人)の債務を承継したくないときなど、相続に関わりたくない場合に相続を放棄することができます。

              相続放棄は相続開始(被相続人の死亡)を知った日から3か月以内に家庭裁判所に申述しなければなりません。
              なお、生前の相続放棄は認められていません。

              相続放棄は家庭裁判所に申述して手続きを経れば、初めから相続人ではなかったことになります。亡くなった人に複数の相続人がいる場合、相続人全員で遺産分割協議をして誰がどの財産を相続するのかを決めますが、相続放棄をした人は相続人ではないという扱いを受けるので、遺産分割協議の当事者ではなくなります。

              相続放棄をした人がいるかどうかは、相続放棄の申述が裁判所で受理されて送付される「相続放棄申述受理通知書」や、裁判所が発行する「相続放棄申述受理証明書」(相続放棄の申述が受理されたのち、裁判所に請求すると発行される書面)で確認します。

              相続登記

              不動産を相続した場合には相続登記をすることになりますが、遺産分割前に共同相続登記をするときには、登記官が相続登記の審査をする際に相続放棄した人がいることを確認できるよう、通常の書類に加えて「相続放棄申述受理証明書」または「相続放棄申述受理通知書」を提出する必要があります。

              相続登記後に相続放棄の申述を行って受理された場合は、相続放棄をした人は相続開始当初から相続人でなかったことになりますので、登記原因を「相続の放棄」として、相続放棄をしていない方への持分移転登記を行います。


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              • 共有者に相続人がいない場合

                共有者に相続人がいない場合

                共有者に相続人がいない場合について

                不動産などを共有している状態で、共有者の一人が相続人のいない状態で死亡した場合、その所有権は以下のように扱われます。

                1. 相続財産清算人の選任及び相続人捜索の公告

                利害関係者・検察官などが相続財産清算人の選任を家庭裁判所に申し立てます。
                この申立を受けて家庭裁判所が相続財産清算人の選任の審判をしたときは、相続財産の清算人が選任されたことの公告及び相続人を捜すための公告を6か月以上の期間を定めて行い、相続人が名乗り出るのを待ちます。

                2. 債権者・受遺者に対する債権申し出の公告

                相続財産清算人は、2か月以上の期間を定めて債権者や受遺者を確認するための公告をします。
                なお、1の公告期間満了までにこの公告期間が満了するよう公告します。

                3. 相続人不存在確定

                1の公告期間に相続人が現れなかった場合に「相続人不存在」が確定します。

                4. 特別縁故者からの申し立て

                相続人不存在が確定してから3か月以内に、「特別縁故者」からの申し立てを受け付けます。
                特別縁故者とは、内縁の妻や療養看護を行った知人・親戚などです。

                これらの者に財産分与が行われてもなお残余財産があり、その中に被相続人との共有財産が有れば、民法第255条「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がいないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。」に従って、共有者のものとなりますが、それ以外は国庫に帰属します。


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                • 相続についてのお尋ね

                  相続についてのお尋ね

                  相続税についてのお尋ね

                  「相続についてのお尋ね」とは

                  税務署は相続税が発生しそうか、市町村役場からの通知により知ることが出来ます

                  相続税の基礎控除額以上の財産を残しているであろう方が亡くなった場合、税務署内に蓄積された資料からおおよその遺産総額を把握し、相続税の申告を準備しているかどうかを確認し、相続税の申告を促すものが「相続についてのお尋ね」という書面です。

                  「相続についてのお尋ね」は申告書類ではなく単なる通知に過ぎず、必ずしも書面の内容通りに相続税が発生するわけではありません。
                  しかし「相続についてのお尋ね」が届いたということは、税務署が相続税が発生する可能性が高いと判断したわけですから、放置しておくと税務調査により課税される可能性が高く、無申告加算税(相続税の15~30%)や延滞税など余計な税金を支払うことになる可能性も高くなります。

                  「相続についてのお尋ね」が届いたら、相続税の申告が必要か不要か、税理士に相談する必要があります。

                  相続税の基礎控除は、3000万+600万×法定相続人数分

                  遺産の総額が基礎控除の範囲内であれば相続税は発生しません。税務署から「相続についてのお尋ね」が届いた場合は、相続人が把握しきれていない財産があり、相続財産について調査し直す必要があると考えられます。

                  相続税の申告期限は相続の開始を知った日から10ヵ月以内

                  財産の内容や評価、名義など判断すべきことがたくさん有り、書類の収集にかかる時間も膨大です。「相続についてのお尋ね」が届いたら、すぐに税理士に相談しましょう。


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                  • 相続後に凍結された預貯金の名義変更

                    相続後に凍結された預貯金の名義変更

                    相続後に凍結された預貯金の名義変更

                    銀行や郵便局の預貯金は、金融機関が本人の死亡を知った時点で凍結され、払い出しができなくなります。

                    口座の凍結を解除するには、遺産分割を済ませて預貯金の取得者や取得割合を確定させる必要があります。

                    分割協議が整っても、遺産分割協議書をはじめ沢山の書類提出を求められ、細かい点まで聞き取りも有り、金融機関の名義変更手続きはかなり面倒です。

                    借入がある場合、金融機関にとっては債権保全という意味でも預金を引き出されては困ります。口座を凍結することにより、債務者の死亡と同時に期限の利益が失われ、預金との相殺が可能となります。

                    平成28年最高裁判例により、預貯金債権も遺産分割までは共同相続人が全員で行使しなければ払い戻しを受けられない扱いとなりましたが、葬儀代も出せない、という不都合を解消するため、預貯金額の1/3まで(1金融機関150万円上限)の払い戻しができるようになりました。(令和元年7月1日から施行)

                    相続発生の際には相続人間のトラブルを防ぐため、こちらから金融機関に申し出るべきでしょう。
                    取引の内容や相続人の状況、遺産分割の予定など、金融機関と認識を共有しておくと相続手続きをスムーズに進められます。

                    預金口座凍結解除に必要な書類

                    一般的には次のような書類が必要です。

                    1. 被相続人の出生から死亡まで連続した戸籍謄本および除籍謄本または法定相続情報一覧図
                    2. 法定相続人全員の戸籍謄本または法定相続情報一覧図
                    3. 法定相続人全員の印鑑証明
                    4. 銀行所定の用紙(署名と実印での押印が必要)
                    5. 通帳およびキャッシュカード

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                    • 土地の遺産相続を共有にするデメリット

                      土地の遺産相続を共有にするデメリット

                      土地の遺産相続を共有にするデメリット

                      相続が始まれば不動産は相続人全員の共有財産となります。
                      相続登記で特定の個人の名義にすることで所有者を確定できます。
                      この手続きを取らず不動産を共有状態のままにしておくと、次のようなデメリットがあります。

                      相続遺産である不動産を売却したり、修繕や建て替えをしようとしても、個人の判断だけではできず、相続人全員の承諾が必要になります。
                      相続人が全て健在で、相続人同士の関係も良好なら、特に問題はありません。しかし、相続人の一人が亡くなると、その亡くなった方の相続人の承諾も必要になります。

                      時間の経過と共に、このような問題が発生する確率は高くなります。
                      相続人同士の関係がずっと良好なままとも限りません。

                      そのような状況になった時、不動産を処理するのは非常に困難な作業になります。

                      なお、令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続(遺言も含みます。)によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。正当な理由なくこの義務に違反した場合は10万円以下の過料の適用対象となりますので、注意が必要です。


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