有形的利用及び権利の態様に応じた評価

雑種地の賃借権

雑種地の賃借権

雑種地の賃借権の価額は、原則として、その賃貸借契約の内容、利用の状況等を勘案して評価することになっています。原則的評価額と評基通86(1)但し書きによる評価額とを比較することで、経済価値が僅少である普通借地権でも土地の利用に対する制約や処分上の制限があるため20%相当の評価減とのバランスをとっています。

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立体駐車場のために貸している土地

立体駐車場のために貸している土地

雑種地の自用地としての価額から控除される賃借権価額は、原則として、個々の賃借権について、その賃貸借契約内容、利用状況等を勘案して評価します。但し、その賃借権価額が、賃借権の種類に応じ法定地上権割合を利用して評価した金額より低い場合には、例外的に法定地上権割合を利用して評価した賃借権価額を控除して評価することができます。

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路線価図にある借地権割合の表示記号

路線価図にある借地権割合の表示記号

借地権割合は、通常、路線価図で正面路線価の後ろに表示してある記号の借地権割合及び倍率表の「借地権割合」欄に記載してある借地権割合を使います。路線価図等に表示された借地権割合には、地代や権利金に応じて調整が必要な場合があります。

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地下鉄が通る土地の所有権と借地権

地下鉄が通る土地の所有権と借地権

借地権と区分地上権とが競合する場合の土地の評価は、自用地価額から、区分地上権の価額と区分地上権が設定されていることに伴う調整をした後の借地権価額を控除して評価します。借地権は区分地上権の価額に影響を与えず、権利の価額を土地の所有者と借地権者との間で調整します。

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地下鉄が通っている場合

地下鉄が通っている場合

地下鉄等の地下利用の場合の権利(区分地上権)の設定によって、例えば、通常なら地下2階から8階まで建物の建築が可能であるのに、加重制限等のために地下1階から6階までしか建てられないといった土地の利用制限があります。この制限の程度が、土地利用制限率として算定され、これを基に区分地上権の設定対価が支払われています。

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土地を構成する権利

土地を構成する権利

人間が不動産をどのように組み合わせて利用するか、その主な具体例は、自用地、貸家建付地、貸宅地、借地権及び貸家建付借地権などで、その不動産がどのような権利の組合せで構成されているかによって評価額が異なってきますので、よくチェックした上で評価することが重要です。

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