路線価方式による宅地の評価

無道路地は道路をつけて初めてその市場価値が生じますので、少なくとも袋地にしないと評価ができないわけです。それには道路敷設費がかかりますが、その相当額を通路部分の評価額として控除するのが評価上の特徴です。ですから、袋地の場合と異なり、通路部分の評価に際して、画地補正はしないことになります。

この場合のがけ地とは、宅地の一部にのり面があり宅地と一体となってその効用に貢献している斜面のことで、山の斜面という意味ではありませんので、早合点しないように注意が必要です。あくまで「がけ地等を有する宅地」という表現になっているのです。「法面（のり面）」と考えた方がわかりやすいでしょう。

容積率は、有形的利用及び権利の態様と収益性に大きく影響する土地の価格の形成要因ですので、特に商業地ではその率をよく確認しておくことが必要です。そのため、一画地の土地が容積率の異なる二つの地域にわたるような場合には、評価額を調整する必要があります。

大規模工場用地等は面積の規模が大きく、画地調整の必要はほとんどありませんし、あったとしても路線価に織り込まれていますので、面積を乗じるだけで計算できます。

セットバックを必要とする宅地は、将来、私道となることが法的に予約されており、既にある私道と同じ評価減となっています。このような減価要因を有する土地の価額は、評基通の定めにより評価した価額から、将来、道路敷として提供する部分に対応する価額の70％相当額を控除して評価することとされています。

私道もがけ地と同じように、接面する宅地と一体となってその効用を発揮していますので宅地の一部として評価しますが、同時に特定の通行人にも通路として利用されることから、私道部分の評価額は宅地の評価額の30％で評価します。

奥行長大地と不整形地とは、間口距離とのバランスが悪いという点では同じです。従って、奥行長大補正率と不整形地補正率は、重複して適用することはできません。

その土地がどのような用途に供されることを前提として価格が形成されるかという観点から見ると、その土地の市場価格に最も影響力を持っている路線はどの路線価かということが重要です。一般的には接面道路との距離が離れれば離れるほど影響力は減少しますので、土地全体に及ぼす影響力は、奥行価格補正後の価格を基に判定することになります。