路線価方式による宅地の評価

文化財建造物及びその敷地については、それが文化財でないものとして評価した価額から、その文化財の種類に応じた法的規制の程度または利用上の制約等に応じて一定の評価減を行うという方法により評価します。

二方路線影響加算率は、典型的な二方路線に面した土地を前提として決められているという理解があれば、それ以外のケースで同じ率を使うのは合理的でなく、その加算率を調整する必要があります。

角地の場合は、標準的宅地から比較すると、人・車両の出入りが便利、日照・風通しが良くなる、通行量が多い、建設基準法上有利になる等の理由で、価格のプラス要因となります。側方影響加算率は、いわゆる四つ角にある土地や、いわゆるT字路の内側にある角地等、複数系統の道路等に面している角地に適用されます。

造成宅地は別として、既成宅地は不整形な土地が多いので、不整形地の評価をよく理解しておく必要があります。不整形地とは、その長方形の一辺が道路と最大限接するように位置する想定整形地と比較して用います。不整形地補正率は、評価対象土地の地区区分、地積、及びかげ地割合によって減額割合が定められています。

土地の価格が「高い」とか「安い」という基準になるのが、道路に面してバランスのとれた長方形の土地、つまり標準的規模の更地です。標準的規模は、ビル用地と住宅用地ではその規模が違うように、地域によっても異なっています。そのため、まず地区区分が、評価において最初の重要なステップになります。

将来土地計画道路が敷設されることによる思惑的実勢価格の上昇は、公示価格水準の価格に極力影響しないように評価額が決められます。このような宅地は道路用地として買収されるまでの期間が長期間にわたることが一般的であり、現在の利用には特に支障がない場合であっても、土地計画道路予定区域外の価額に比較して減価することになります。

不整形地の地区区分を判定する場合、最も高い路線価の付されている路線の地区区分を適用します。最も高い路線とは奥行価格補正率を適用した後の路線価のことなので、不整形地の奥行価格補正後の路線価の算出手法を理解しておく必要があります。

宅地がどの程度公道に接する部分を持っているかは、宅地の利用効率に大きく影響し、その土地の市場価格にも影響します。接面街路の途中で路線価が異なっている場合には、その接面距離の影響力を加味して、正面路線価を判定する必要があります。

路線価方式では、宅地評価にあたっては常に接面する路線の標準的宅地との比較において、価格格差がどの程度有るかを考えながら画地調整を行うことが大切です。宅地がどの程度公道に接する部分を持っているかは、宅地の利用効率や建物の建築制限に大きく影響し、その土地の市場価格に影響します。間口距離は宅地の価格に影響する大きな要因です。

袋地は、通路部分である土地の一部が細くなっているだけで他の部分と一体となっている不整形な宅地と考えます。袋地も不整形地の一種ですが、前面の他人所有地が大きく土地の価値を下げている点が特徴です。不整形地と同じような評価方法を用います。